Как стать рантье. Краткое руководство. | Investtalk.ru

Как стать рантье. Краткое руководство.

Согласно экономическому словарю рантье (франц. rentier от rente — рента) — лицо, основным источником дохода которого являются проценты от предоставленных в ссуду денег или от приобретенных ценных бумаг. В более широком смысле это человек, получающий доход в виде процентов от каких-либо активов, будь то векселя, ссуда или недвижимое имущество.

Когда мы произносим слово «рантье», то представляем себе отнюдь не биржевика с большим пакетом акций, а именно квартировладельца, сдающего излишки площади арендаторам. Сегодня рантье — не такое уж редкое явление, особенно в Москве, где недвижимость была и остается излюбленным способом вложения и получения капитала. Ведь сдача квартиры — один из самых надежных и, на первый взгляд, легких способов заработка.

Стать рантье может каждый — достаточно располагать «лишней» квартирой. Площадь может быть как куплена, так и получена по наследству. Многие семьи специально съезжаются из нескольких квартир в одну, а освободившееся жилое помещение сдают внаем. Существуют также временные рантье, которые сдают жилплощадь, предназначенную для продажи, на короткий срок. Таким арендодателям обычно приходится ждать, например вступления в права наследования или окончания периода спада активности на рынке недвижимости. Часто небогатые люди, особенно пожилого возраста, пускают жильцов в свободную комнату, не съезжая. А уж квартира на лето — вообще яркая примета российской жизни. В этом случае арендодатели хотят получить небольшую выгоду от пустующей на время трехмесячных дачных хлопот недвижимости, правда, и цена аренды будет чуть ниже долгосрочной. Каковы бы ни были причины, по которым вы решили вступить в ряды московских рантье, следует знать, что это совсем нелегкие деньги. С арендным бизнесом связана достаточно напряженная работа, требующая значительного количества времени и сил и имеющая свои специфические особенности.

Предварительные расчеты
Чтобы сделать карьеру рантье, подумайте, каким имуществом вы могли бы распорядиться по выбранному назначению. Как правило, помимо срочных случаев есть два основных типа арендных квартир: бабушкино наследство и инвестиционная площадь. С первым все ясно: вы получили квартиру по завещанию или праву наследования от родственника; второй тип — это недвижимость, купленная про запас, для получения дохода от аренды или просто в целях вложения денег.

Где, что, почем?
Если вы собрались приобрести инвестиционную квартиру, подумайте, в каком она будет доме, в каком состоянии и где именно будет находиться объект вложения ваших средств. Так, покупка жилья экономкласса для сдачи его внаем в настоящее время практически перестала быть выгодной. К примеру, ежемесячный платеж арендатора за двухкомнатную квартиру в старом панельном доме далеко от метро составит около 20 тыс. руб. При этом общая цена такого жилья в настоящее время — порядка 4 млн руб. Добавив к указанной сумме стоимость косметического ремонта и вычитая подоходный налог 13%, вы получите окупаемость в течение 17–20 лет.

А вот купив трехкомнатную квартиру в центральном районе средней престижности за 12,5 млн руб., вы можете получить в качестве арендной платы от 50 до 125 тыс. руб. в месяц. В любом случае следует предъявлять следующие требования к приобретению: квартира должна быть расположена в кирпичном или современном панельном доме не на первом этаже (последнее обстоятельство снижает стоимость аренды примерно на 10–20%), желательно наличие мусоропровода и лифта. Следует выбирать современный дом рядом с метро и как можно дальше от промышленных предприятий в районе с развитой инфраструктурой, приличными соседями либо сталинки, цековские, совминовские дома, а также и дореволюционные доходные. Даже если окна выходят на оживленную улицу, квартиры в этих домах будут стоить дороже, чем в кирпичной башне 90-х годов благодаря красивому внешнему виду, высоким потолкам и общему флеру элитности. Положительным фактором является наличие парковки и ухоженного дворика, а также консьержа, видеодомофона, ТСЖ.

Можно назначить приличную плату и за жилье в кирпичной сталинской пятиэтажке, при условии что она расположена в престижном месте. Безусловно, по привлекательности лидируют районы Центрального округа внутри Садового кольца. Квартиры, расположенные здесь, чаще всего притягивают иностранцев и коммерческие организации, то есть наиболее удобных для любого рантье арендаторов. На втором месте — территория между Садовым и Третьим транспортным кольцом. Далее следуют сталинские проспекты — Кутузовский, Ленинский, Ленинградский, Измайловский и Мира. Запад и юго-запад также востребованы, а вот восток, юг и юго-восток обычно стоят меньше исключительно за счет недостаточно развитой инфраструктуры и большего количества устаревшей массовой типовой застройки.

А нужен ли ремонт?
Состояние приобретаемой для сдачи внаем квартиры также немаловажно. Покупая отремонтированное жилье, вы, конечно, лишаетесь многих хлопот, однако переплачиваете 20–30% от стоимости недвижимости, а ведь отделка может оказаться не очень качественной. Тогда разбираться с неустановленными предохранителями, желтеющей краской и текущей сантехникой придется именно вам, когда в три часа ночи позвонит возмущенный арендатор. Квартира в неудовлетворительном состоянии стоит меньше. Даже потратив на нее свои средства и время, вы будете полностью уверены в работе и материалах. Качество ремонта зависит от уровня сдаваемого жилья: в многокомнатной квартире на Маяковской должна быть хорошая отделка. Это увеличит ее стоимость в два-три раза, поскольку на рынке элитных квартир состояние под ключ имеет принципиальное значение. В однушке в блочном доме в Бутове достаточно сделать легкую косметику и завезти минимальный набор мебели. Приглашать дизайнера даже в элитную квартиру следует с осторожностью, так как радикальная перепланировка и эксклюзивная мебель арендатору не всегда нужны, а вам обойдется в копеечку. В средней квартире рядом с метро стоит сделать недорогой капитальный ремонт — поменять сантехнику, купить небольшой кухонный гарнитур, установить стеклопакеты, поклеить обои. Многие квартиры сдают без меблировки. Если вы рассчитываете на получение не менее 25 тыс. руб. в месяц за однушку, то в ней должны быть недорогая, но качественная сантехника, хорошее состояние инженерных систем и проводки, достаточное количество евророзеток, новые окна, кухонная мебель и металлическая входная дверь. Иногда арендаторы предлагают сделать ремонт в счет арендной платы. Это неплохой вариант для тех, у кого нет денег на отделку, однако ее качество в таком случае отследить будет сложно.

Если же вы готовы нанять для приведения квартиры в порядок работников, то учтите, что капитальный ремонт, как правило, занимает от 4 до 12 месяцев, включая закупку и установку мебели, а косметика — от двух недель до двух месяцев в зависимости от выработки строителей, которые, как правило, проживают в ремонтируемой квартире. При этом вы сможете приходить в любое время и контролировать процесс, а также самостоятельно закупать материалы. В итоге вы потратите меньше денег, чем обойдется потеря арендной платы за несколько месяцев.

Тонкости взаимоотношений с арендатором
Прежде чем сдавать жилье, попробуйте самостоятельно оценить его, например просмотрите объявления об аренде похожих квартир в том же районе, посоветуйтесь с риелтором. Пользоваться ли услугами агентства — решать вам: с одной стороны, арендатор предпочитает снимать жилплощадь без посредников, не переплачивая еще одну месячную оплату в качестве гонорара риелтору, а с другой — неопытный рантье рискует столкнуться с мошенниками или неподходящими жильцами. Впрочем, с помощью агентства недвижимости сдать жилье удастся быстрее.

Незваные гости и гостеприимные хозяева
Сохранность квартиры, регулярность выплат и ваше спокойствие напрямую зависят от того, кто будет снимать жилплощадь. Поэтому обязательно загляните в паспорт потенциального арендатора. Обычно самые желанные гости — это семейные пары с московской пропиской и иностранцы из дальнего зарубежья. Если вы готовы пустить к себе семью с детьми, то круг потенциальных арендаторов расширяется.

Часто группы рабочих честно признаются, в каком составе собираются снимать жилье, и если вы сдаете комнату в коммуналке или хрущевку на окраине без ремонта, то пустите их, тем более что арендная плата в данном случае немного выше.

Вас могут попросить помочь с временной регистрацией, тогда непременно потребуется оформить договор.

Договор: другой альтернативы нет!
Необходимость заключения соглашения между арендатором и хозяином квартиры сегодня уже не удивит ни одну из сторон. Именно договор защитит вас в случае, если жилец оставит после себя неоплаченные телефонные счета, причинит ущерб имуществу. В данном документе следует оговорить сроки аренды — она может быть как краткосрочной (на период менее года), так и долгосрочной. В первом случае прописывают точное количество месяцев, во втором — даты не указывают, соглашение считают заключенным на пять лет с возможной пролонгацией. Не забудьте отразить и ваше право повысить цену при росте инфляции (обычно на 15–20%). Также устанавливают период, в который арендатор должен ежемесячно вносить плату (один-три дня), штрафы за просрочку и максимальный период неуплаты. Коммунальные расходы за исключением электричества обычно оплачивает хозяин. А вот междугородние и международные переговоры, как и звонки с городского телефона на мобильный, лягут на плечи квартиросъемщика. Кстати, это непременно надо прописать в договоре. Помимо платежа за первый месяц (по взаимной договоренности арендатор иногда платит за несколько месяцев вперед) взимают залог в размере арендной ставки за один месяц — это защитит вас в случае возможного ущерба, нанесенного вашему имуществу. В конце арендного срока залог либо возвращают, либо он становится платой за последний месяц. Арендатор обязан предупредить вас о съезде за один месяц. В противном случае вы вправе не возвращать залог и остаток месячной платы (если он съезжает до конца месяца). Порядок ухода за квартирой тоже должен быть отражен в соглашении. Это особенно важно для элитного жилья, потому что многие квартиранты требуют нанять им горничную. В Москве данная услуга обойдется в лишние 300–600 у. е. в месяц.

Имеет смысл отразить в договоре данные всех людей, которые будут проживать совместно с основным нанимателем, включая несовершеннолетних детей. Важно максимально подробно указать порядок расторжения соглашения — у вас должно быть право выселить арендатора, если тот не платит за жилье, портит имущество или поселил в квартире посторонних граждан. Неприятных неожиданностей можно избежать, время от времени проверяя, действительно ли в квартире проживает наниматель, с которым заключен договор. Арендатор вправе поменять замок, однако вы как хозяин в критической ситуации можете вызвать мастера и взломать дверь на основании свидетельства о праве собственности.

Стоит напомнить, что сдача недвижимости внаем частным лицом облагается налогом в размере 13% от арендной ставки.

Анна Бродская

realty.dmir.ru



Комментарии

Добавить комментарий

Онлайн новости
Новости биржи и FOREX
Рубрикатор
Мы Вконтакте
Мы в твиттере