Оценки предметов ипотеки типа appraisal
Appraisal — это письменный документ, подготовленный компетентным независимым и беспристрастным оценщиком (т.е. физическим лицом, лицензированным или сертифицированным соответствующим штатом),
Агентства также оставляют за собой право потребовать, чтобы в appraisal помимо всего прочего отдельно были рассмотрены проблемы безопасности и разумности конкретной сделки.
В качестве appraisal не могут рассматриваться:
1) результаты оценки, полученные с помощью автоматизированных моделей оценки или аналитических методов самим учреждением или независимым оценщиком (данные результаты при определенных условиях могут тем не менее рассматриваться в качестве приемлемых при оценке типа evaluation);
2) мнение брокера о цене (broker price opinion, BPO) как основная база для определения стоимости недвижимости для жилищной ипотеки. При этом:
— под мнением брокера о цене понимается мнение о вероятной цене продажи или цене, по которой объект следует выставить на продажу (поместить в листинг), составленное брокером по операциям с недвижимостью, торговым агентом или продавцом;
— мнения брокера о цене обеспечивают различные уровни представления о состоянии объекта недвижимости, рынка и т.д., а также о сопоставимых продажах или ценах предложения;
— само по себе мнение брокера о цене не является ни appraisal, ни evaluation, но может использоваться при осуществлении контроля стоимости предмета ипотеки для уже выданных ссуд.
Инструкции Агентств содержат минимальные стандарты для подготовки appraisal.
В частности, appraisal должна соответствовать общепринятым американским оценочным стандартам USPAP, «если принципы успешного банковского дела не требуют более строгих стандартов».
Следует в обязательном порядке иметь в виду следующие обстоятельства:
— мнения о таких видах стоимости, как «в использовании» и «специальная стоимость», которые рассматривают конкретного определенного пользователя (владельца) имущества, сами по себе не могут использоваться в качестве рыночной стоимости; тем не менее дополнительно к рыночной стоимости appraisal может содержать мнения о таких видах стоимости, если они четко идентифицированы и раскрыты;
— для финансирования проектов строительства или реконструкции зданий учреждение также должно требовать, чтобы оценщик обеспечил оценку действующей рыночной цены недвижимости в ее состоянии «как есть» и, если необходимо, указал ее предполагаемую рыночную стоимость после завершения работ и (или) предполагаемую рыночную стоимость после освоения объекта арендаторами («стабилизации»);
— мнения о предполагаемых видах рыночной стоимости должны быть основаны на текущем и разумно ожидаемом состоянии рынка;
— если appraisal включает мнения о предполагаемой рыночной стоимости, должны быть обозначены период времени и условия рынка, на основе которых оценщик делал свой прогноз;
— учреждение должно четко представлять себе рыночную цену недвижимости в состоянии «как есть» и, если применимо, рассмотреть предполагаемую рыночную стоимость, которая соответствует определенной фазе финансируемого проекта.
Предполагаемая рыночная стоимость в состояниях «по завершении» (as completed) и (или) «по достижении устойчивости» (as stabilized) может использоваться при оценке, связанной с решением о выдаче кредитов для проектов девелопмента или реконструкции. Согласно USPAP оценка предполагаемой рыночной стоимости производится на дату, которая следует за датой отчета об оценке, и предназначена для того, чтобы отразить текущие ожидания участников рынка, основанные на доступных данных.
Мнения о предполагаемой стоимости могут распространяться на период времени, в течение которого осуществляются девелопмент, строительство и освоение объекта арендаторами. Предполагаемая рыночная стоимость в состоянии «по завершении» отражает рыночную цену недвижимости в тот момент времени, когда девелопмент и строительство, как ожидают, будут закончены. Предполагаемая рыночная стоимость в состоянии «по достижении устойчивости» отражает рыночную цену недвижимости в тот период, когда не только будут завершены девелопмент и строительство объекта недвижимости, но и завершится освоение объекта арендаторами («стабилизированное занятие»). Для рентабельной недвижимости «стабилизированное занятие» — уровень заселения, которого объект недвижимости, как ожидают, достигнет после того, как недвижимость будет представлена на рентном рынке в течение разумного промежутка времени в типичных сопоставимых условиях относительно других подобных объектов;
3) содержать заверение оценщика в том, что он выполнил требования USPAP. Учреждение может сослаться на свидетельство оценщика об отсутствии его интереса относительно сделки и объекта недвижимости;
4) соответствовать особенностям сделки с объектом недвижимости с учетом ее риска и сложности. Это предполагает соблюдение следующих условий:
— за определение объема работ, который будет выполнен при подготовке мнения о рыночной цене недвижимости, ответственны оценщики, однако гарантировать то, что объем работ удовлетворяет требованиям учреждения, должно оно само;
— объем работ, осуществляемых оценщиком в процессе appraisal, должен соответствовать степени детализации анализа и исследований, обычно используемых для оценки подобных типов недвижимости при данном состоянии рынка и типе сделок;
— учреждение должно быть осторожным в части ограничений степени осмотра оценщиком объекта недвижимости, области исследований или анализа информации, используемой для определения условий, связанных с объектом недвижимости, и соответствующих рыночных факторов, которые могут так же повлиять на достоверность оценки;
— отчеты об оценке должны содержать достаточную информацию для того, чтобы позволить потенциальному пользователю оценки понять отчет должным образом;
— учреждение должно самостоятельно определить, какой именно тип отчета об оценке будет соразмерен риску и сложности сделки;
— отчет об оценке должен отражать достаточный объем информации о характере и масштабах осмотра и анализа, выполненных оценщиком, чтобы определить характеристики объекта недвижимости и обосновать мнение оценщика о рыночной стоимости;
6) содержать информацию о соответствующих вычетах и скидках из (к) стоимости в случаях оценки:
— проектов строительства или реконструкции;
— частично арендованных зданий;
— объектов с нерыночными условиями аренды;
— многообъектных проектов (например, жилых поселков) с непроданными единицами (домами и участками).
По результатам проведенного анализа оценщики должны сообщить о соответствующих вычетах и скидках, а также применить эти вычеты и скидки в случае, если оценка рыночной цены базируется на спросе на такое недвижимое имущество в будущем. Это требование направлено на то, чтобы избежать появления appraisal, основанных на нереалистичных предположениях и несоответствующих методах в процессе оценки рыночной цены недвижимости;
7) в обязательном порядке выполняться оценщиками, сертифицированными или лицензируемыми штатами в соответствии с требованиями, сформулированными в оценочном законодательстве. При этом:
— при определении компетентности оценщика для данного оценочного задания учреждение должно учитывать образование и опыт оценщика;
— сертификат или лицензирование на уровне штата является минимальным квалификационным требованием, однако сертифицированного или лицензированного штатом оценщика нельзя считать компетентным исключительно на основании того, что он сертифицирован или лицензирован;
— для конкретных заданий оценщики должны отбираться исходя из их компетентности, включая их опыт в оценке определенного типа имущества на определенном рынке недвижимости;
— при назначении оценщика учреждение должно сообщить оценщику о необходимости выполнения минимальных оценочных стандартов Агентств.
Как указано выше, инструкции Агентств требуют, чтобы appraisal соответствовала требованиям USPAP. В соответствии с требованиями USPAP в appraisal должен быть отражен соответствующий объем работ, определяемый оценочным заданием, в том числе:
— степень идентификации и осмотра недвижимости;
— тип и степень достоверности данных;
— методы, используемые для формирования соответствующих мнений или заключений.
Кроме того, USPAP требует, чтобы оценщик сообщил, оценивал ли он ранее данный объект недвижимости.
В то время как установить объем работ и выполнить их в соответствии с требованиями USPAP должен оценщик, за то, что полученная appraisal будет содержать всю самую необходимую информацию, позволяющую принять решение об (не)участии в сделке, ответственно само учреждение. Поэтому, чтобы убедиться в том, что appraisal можно будет использовать для принятия окончательного решения, учреждение должно заранее обсудить с оценщиком свои цели и ожидания в отношении appraisal.
Такого рода обсуждения должны помочь оценщику в установлении объема работ и определении обязательств сторон. В дискуссиях следует придерживаться политики и процедур учреждения, касающихся независимости оценщика. Недолжное влияние на оценщика должно быть исключено. Также не следует допускать, чтобы такой фактор, как стремление к снижению затрат или к быстроте проведения appraisal, негативно повлиял на оценочные процедуры или определение оценщиком объема работ для appraisal.
Согласно требованиям USPAP при проведении appraisal следует использовать затратный, доходный и сравнительный метод, при этом:
— оценщик должен раскрыть причины отказа от каждого конкретного подхода к оценке;
— оценщик должен проанализировать и согласовать данные, полученные с помощью отдельных подходов, чтобы получить предполагаемую рыночную стоимость.
Дополнительная информация может включать анализ получаемых эффектов:
— от концессий продаж и льготного финансирования;
— соотношения цен предложения в листингах и цен продаж;
— доступности финансирования.
Учреждение ответственно за выбор и идентификацию соответствующего формата (типа) отчета об оценке, достаточного для того, чтобы принять обоснованное решение о выдаче кредита. Выбор формата (типа) отчета об оценке и определение обязательств оценщика обусловлены сложностью сделки, размером имущественного залога недвижимости и связанными рисками.
Согласно USPAP оценщик может использовать различные форматы отчета об оценке, чтобы представить результаты appraisal.
В соответствии с требованиями USPAP, Standards Rule 2-2 (a) — 2-2 (c), допускается составление оценщиком трех видов отчетов об оценке:
— полный отчет об оценке (self-contained appraisal report) — самый полный и подробный отчет;
— отчет-резюме (summary appraisal report), в котором подводятся итоги, суммируется вся существенная для решения задачи оценки информация; также содержит достаточно информации для того, чтобы позволить клиенту и предполагаемым пользователям понять, чем обосновываются мнения и заключения в отчете;
— отчет об оценке ограниченного использования (restricted use appraisal report), в котором в кратком виде изложена информация, существенная для выполнения оценочного задания, и даны ссылки на информацию, содержащуюся в рабочих файлах оценщика, которая подтверждает правильность мнения и заключений оценщика. Агентства полагают, что использование данного вида отчета об оценке не подходит для сделок на суммы свыше 250 тыс. долл. США из-за нехватки информации и аналитической работы, его использование допустимо лишь в целях контроля стоимости предметов ипотеки для уже выданных ссуд и т.п.
Недостаток формата отчета об оценке, в котором информация просто приводится, а не суммируется либо описывается, заключается в нехватке данных о проведенном оценочном анализе для того, чтобы убедиться в правильности мнения и выводов оценщика. В целом ограниченность круга пользователей отчета (один клиент и (или) предполагаемый пользователь) не соответствует целям оценки залога недвижимости. Такие отчеты характеризуются недостатком информации и аналитического материала.
Менее подробные отчеты (резюме и ограниченного использования) могут использоваться в целях контроля портфеля ссуд недвижимости, но не при первичной выдаче ссуд.
Независимо от выбора формата отчет об оценке обязан быть достаточно детализирован для того, чтобы обеспечить понимание выполненного объема работ: в него обязательно должна быть включена информация о проведенном анализе, в том числе о тех исследованиях, проведение которых считается необходимым для данного типа appraisal, но которые в данном конкретном отчете отсутствуют, с указанием причин отсутствия.
