Что такое ипотека и где ее взять, чтобы потом быстрей отдать?
Как утверждал герой известного романа: «Только квартирный вопрос испортил их». Речь шла о москвичах, но высказывание актуально для всех жителей России. Действительно, квартира – необходимая составляющая жизни, ее покупка особенно актуальна для молодых семей, в которых рождается ребенок. Но в то же время покупка квартиры кажется почти недоступной роскошью.
Единовременное приобретение недвижимости может позволить себе далеко не каждый. Но жить в квартире, особенно в своей, хочется всем. В нашей стране не в последнюю очередь в обиходе простых граждан все чаще проскальзывало это иностранное слово, люди стали задаваться вопросом: где и как взять ипотеку, на каких условиях выгодней всего это сделать?
Ипотека – это разновидность кредита в форме залога, в качестве которого выступает приобретаемая недвижимость. То есть в случае невыплаты средств за приобретаемое жилье вы рискуете потерять свою купленную квартиру, так как на время действия договора закладная на вашу квартиру принадлежит банку.
Ипотека порой является единственным вариантом, позволяющим молодой семье приобрести независимость от родителей, получить собственную жилплощадь, наладить быт или переехать в другой город, не снимая при этом квартиру и не переезжая с места на место в поисках лучшей доли. Поэтому ипотека достаточно популярна, востребована и поэтому интересна. Попробуем разобраться в ее условиях и выяснить, как и где лучше получить ипотеку.
Этапы кредитования
В 1998 году правительство РФ приняло закон «об ипотеке», но, как это обычно бывает, народ не спешил воспользоваться только что появившимся предложением. Первым делом услуги ипотеки стали предоставлять ипотечные агентства, и только после них к программе подключились банки.
Для того чтобы получить ипотеку в агентстве, необходимо собрать массу документов. После получения одобрения от банка или в процессе его получения можно подыскать ту жилплощадь, которая устроит вас и агентство, и только после этого вы сможете подать документы в банк – вашу заявку могут принять или же нет, это зависит от многих условий. Отличие займа в ипотечном агентстве от ипотеки в банке заключается в том, что держателем залога является не банковская организация, а агентство.
Процесс получения ипотеки в банке отличается лишь тем, что к сумме предоставляемого кредита можно прибавить дополнительные расходы на покупку жилья, а они могут быть очень существенными. В некоторых случаях дополнительные расходы составляют до 10% от суммы кредита. Среди них услуги нотариуса, средства за депозитарий, средства за открытие счета, за обналичивание, за перевод из банка в банк и другие расходы. Очень часто банки не стремятся и даже избегают включать в кредитный договор эти средства. А они между тем могут быть решающими.
На каких условиях предоставляется кредит
Ипотечный кредит предоставляется на срок, последний взнос которого, соответствует окончанию трудового возраста заемщика. То есть необходимо, чтобы на момент полного погашения кредита заемщик еще не вышел на пенсию и приносил доход. Сейчас это правило уходит в прошлое. Все чаще срок сдвигается в пользу заемщика и зависит от наличия положительной кредитной истории. Если вы имеете множество небольших кредитов, если некоторые платежи вы просрочили, тем самым нарушив платежную дисциплину, то вероятнее всего возможность выдачи вам ипотечного кредита резко снизится. Также учтите, что кредитную историю вполне можно и нужно исправить, поэтому все в ваших руках.
Также вероятность получения кредита и процент зависят от дохода. Необходимо, чтобы ваш доход был как минимум в 3 раза больше, чем единовременный платеж.
Как улучшить условия и снизить переплату
Многих покупателей жилья волнует, как можно получить самые выгодные условия кредита. И многие хотят знать, насколько низки проценты по кредиту, хотя проценты – не самое главное условие.
С некоторого момента, а именно с 2011 года принят закон о рефинансировании кредитов. Именно в этот момент получила распространение техника рефинансирования. Не нового, но невероятно удобного и практичного инструмента. Рефинансирование позволяет уменьшить расходы на кредит, и тем самым жилье вам достанется несколько дешевле при тех же условиях. Например, если условия на рынке несколько изменились, вы легко можете потребовать от банка уменьшить процент по кредиту. Но в тоже время банк может не удовлетворить вашу просьбу. Если же вы получили от банка отказ, не отчаивайтесь, совершите следующую процедуру. Просто замораживаете проценты в своем текущем банке. После чего нужно взять кредит на более выгодных условиях в другом банке. После чего выплатить кредит в полном объеме в банке, где проценты не снижались.
Налоговый вычет
Такая процедура возможна не только с ипотекой, но и если вы просто покупаете квартиру. Достаточно подать заявление в налоговый орган по месту жительства, и тогда вам вернут 13% налогов. Кроме непосредственно суммы покупки, налоговый вычет касается и суммы процентов. Более того, налоговый вычет работает и с рефинансированием. То есть вы получите 13% с тех средств, которые будете платить, а также за кредит, при помощи которого оплачивали займ.
Платежи
Встречаются два вида платежей: аннуитентные и дифференцированные.
Аннуитентные платежи рассчитаны на каждый месяц, имеют фиксированную структуру. Это в основном оплата процентов по кредиту, и в меньшей степени – оплата непосредственно суммы покупки. Аннуитентный платеж не предусматривает перерасчета процентов, так как они выплачиваются в первую очередь. Чаще всего в договоре предусмотрены такие платежи, так как банк в них заинтересован.
Еще есть форма дифференцированных платежей, когда основная доля каждого взноса – это оплата суммы за квартиру, от которой собственно и начисляются проценты. С каждым новым взносом сумма уменьшается, соответственно стремительно снижается переплата процентов. То есть при заключении договора значительно лучше использовать именно вторую разновидность платежей.
Банки и агентства, представляющие ипотечное кредитование
Небольшой список самого главного: где, как и на каких условиях можно взять ипотеку:
Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования
Пожалуй, одна из известных структур, дающих возможность получить желанные квадраты, еще называется АИЖК.
Отличительной особенность этого ипотечного кредитования является предоставление уймы всевозможных документов для получения кредита. Но при этом процентная ставка на его услуги просто фантастически низкая.
Вот примеры: при первом взносе 50% вы выплачиваете кредит 5 лет, и за это время процент за использование кредитом составит 8,9%. Никто иной таких условия не предложит, разве что только мошенники – при этом АИЖК действует честно. Еще программа: первый взнос 10% срок кредита на 30 лет, ставка 11,2% – в результате получается также уникальный просто фантастически дешевый и привлекательный кредит.
Банки
Сбербанк России
Естественно, самый популярный и, как утверждает молва, надежный. Крупные банки действительно имеют больше возможностей и больше гарантий для обеспечения кредита. Сберегательный банк РФ относится именно к таким. Кроме этого, он является лидеров в области ипотечного кредитования в России. Сбербанк может предложить своим клиентам ставки от 12,25 до 15% годовых. Ставки сильно колеблются в зависимости от множества факторов. Например, зарплатный проект уменьшает процент на 2,9 пункта.
Естественно, крупные банки, в отличие от мелких, гарантируют надежность. Но мелкие, в свою очередь, сулят выгоду. Как правило, их проценты ниже, а максимальная сумма больше, хотя сиюминутная выгода вполне может вылиться в огромные убытки. Существует масса случаев предоставления 8,8 % по кредитам. Но, оказывается, в надписи под звездочкой значилось, что это только за первый год. В дальнейшем процент взмывал, словно ракета в облака. Для этого достаточно, чтобы Центробанк повысил ставку рефинансирования, и тогда ваш кредит станет ярмом на всю жизнь. Так что решайте сами, что лучше – малый процент или огромная надежность. Кроме того, эта организация представляет программу «Молодая семья» с участием государственного субсидирования.
ВТБ 24
Кредитное учреждение стоит вторым в списке отличных партнеров для ипотеки. В его арсенале программа «Государственная поддержка». Она дает возможность получить от 11% по ипотеке на огромный срок. Но есть небольшие ограничения по выбору: объект покупки можно отобрать лишь из представленных на сайте банка.
Еще интересный продукт – «Победа над формальностями» – для тех, кто не хочет бегать в поисках кипы бумаг. Для его оформления хватит одного паспорта и водительских прав. Первый взнос для того, чтобы получить свои долгожданные метры, – 35%.
В среднем ставки в ВТБ 24 фантастически низкие. Например, если первый взнос 60%, то процент по кредиту будет 9,8%, а срок выплаты составит 7 лет. Такие условия нужно еще поискать. Но если снизить первый взнос, ставка также взлетит и составит обычные 14,55% годовых.
Существует еще множество разнообразных банков, например, АльфаБанк, Уралсиб или МДМ Банк. Они также кредитуют покупку жилья. Их программы обновляются довольно часто, поэтому за их предложениями нужно следить регулярно.
Существует основной принцип: чем меньше срок и больше первоначальный взнос, тем меньше сумма переплаты. Ведь переплата это не более чем страховка за риски, которые банк хочет компенсировать, как и любая другая коммерческая организация. Например, при первом взносе 90% переплата будет только 6-7% со сроком на 3-5 лет. Если же взнос 50%, тогда ставка растет до 10% и выше. По оценкам экспертов, банки и рады бы снизить ставки по кредитам, но инфляция и постоянный рост цен не позволяют этого сделать.
После прочтения соответствующих материалов любой сможет разобраться, где, как и на каких условиях можно взять ипотеку, но самое главное правило нужно запомнить: внимательно читайте договор и следуйте полученным советам, и тогда ваша недвижимость всегда будет вашей.
Источник: http://lebedev-lubimov.ru
