Оценка залога права требования по договорам и контрактам

Несмотря на свою кажущуюся непопулярность, в современной практике кредитования достаточно часто встречается такой вид залога, как залог права требования по договорам и контрактам. Оценка права требования по договорам и контрактам всегда осуществляется сотрудником кредитного подразделения банка, рассматривающим кредитную заявку. После выдачи кредита мониторинг права требования также осуществляется уполномоченными (часто курирующими клиента) сотрудниками кредитного подразделения.

Помимо требований к документам на оформление залога права требования, необходимо рассмотреть требования к самому контрагенту (дебитору), право требования к которому и оформляется в залог.

Требования могут быть следующими:

1) период работы с залогодателем — не менее шести месяцев;

2) наличие оборотов по расчетным счетам в обслуживающих банках, отсутствие просроченных ссуд и картотек к расчетным счетам;

3) отсутствие фактов возникновения просроченной задолженности по договору/контракту;

4) отсутствие предъявленных требований третьих лиц (наличие судебных исков и вступивших в силу решений суда в отношении дебитора, иное);

5) положительная деловая репутация, отсутствие аффилированности (причем имеет значение также не оформленная юридически «связанность») залогодателя (других участников сделки кредитного характера) с дебитором, а также аффилированными с ним лицами;

6) отсутствие просроченной задолженности перед бюджетом и внебюджетными фондами.

При анализе права требования важно проанализировать:

— историю отношений организации-дебитора и залогодателя за срок не менее последних шести месяцев с целью определения среднемесячных объемов дебиторской задолженности, выявления фактов нарушений обязательств, цикличности расчетов, сроков оборачиваемости и т.д.;

— информацию о наличии прав требования на дату рассмотрения кредитной заявки, возможных изменениях объемов этих прав в период действия договора залога, плановых сроках оборачиваемости и т.д.

Кроме этого, немаловажным является проведение юридической экспертизы возможности принятия в залог права требования по тому или иному договору/контракту.

Залоговая стоимость прав требования устанавливается решением уполномоченного коллегиального органа банка.

В кредитном договоре, как правило, предусматривается возможность безакцептного списания денежных средств, поступающих от дебитора в погашение кредита, обеспеченного залогом права требования.

Мониторинг сохранности залога

Все залоговые сделки в период действия договоров залога подлежат обязательному мониторингу. В последнее время банки все чаще практикуют ежеквартальные (а иногда ежемесячные и внеплановые) проверки места ведения бизнеса заемщика.

В любой кредитной организации существует залоговая служба, осуществляющая выезды на проверку залога в установленные соответствующими нормативными документами сроки. Как правило, составляется так называемый план проверки залога, в котором прописываются периодичность проведения проверки залога по тому или иному кредиту, вид, состав, количество и стоимость проверяемого имущества.

Кроме этого, как специалист залоговой службы, так и сотрудник кредитного подразделения вправе осуществлять внеплановую проверку в случае, если была получена информация:

— об изменении места бизнеса клиента и (или) изменении местонахождения залога;

— утрате залога (в т.ч. по причине наступления страхового случая, мошеннических действий и т.д.);

— о наличии очевидной угрозы для сохранности имущества (в т.ч. по причине посягательств третьих лиц), а также в случае получения любой другой негативной информации о клиенте, в том числе о его банкротстве.

Результаты проверки залога в обязательном порядке оформляются двухсторонним актом проверки с указанием сроков устранения нарушений (ответственность за оформление результатов проверки возлагается на залоговую службу, а кредитное подразделение обязано контролировать устранение нарушений) и доводятся до сведения руководителей подразделений.

В случае выявления в процессе проверки недостатка обеспечения обязательств, угрозы потери залога, прочих существенных нарушений обязательств по договору залога, влекущих утрату залоговых прав, ответственный сотрудник кредитного подразделения обязан в порядке и сроки, установленные внутренними распорядительными документами банка, предпринять меры по устранению нарушений.

Мониторинг объектов недвижимости

Мониторинг залогового имущества — объекта недвижимости проводится сотрудником кредитного подразделения или ответственным сотрудником залоговой службы периодичностью не реже одного раза в полгода. Мониторинг включает в себя:

— осмотр объекта;

— анализ выписок из ЕГРП, содержащих информацию о праве собственности и обременениях объекта и земельного участка;

— экспресс-анализ сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит объект, и локальных изменений, могущих повлиять на стоимость объекта (возведение рядом объекта аналогичного назначения и т.п.).

В процессе мониторинга устанавливается соответствие технического состояния здания заявленному. В том случае, если в здании проводится капитальный ремонт, реконструкция с перепланировкой и (или) изменением целевого назначения, информация отражается в акте мониторинга и сообщается руководителю кредитного подразделения.

Также необходимо осуществление контроля рыночных цен на залоговое имущество. В случае если в результате снижения цен залоговая стоимость объекта не обеспечивает необходимого покрытия текущих обязательств, эта информация сообщается сотрудником, проводившим мониторинг, своему непосредственному руководителю (или начальнику кредитного подразделения). Далее инициируется вопрос о предоставлении дополнительного обеспечения или снижении размера текущей задолженности по кредиту.

Мониторинг залогового имущества:

машин, оборудования и транспортных средств

Мониторинг залогового имущества — машин, оборудования и транспортных средств — проводится с целью контроля наличия имущества, его технического состояния, условий эксплуатации.

Периодичность проведения мониторинга машин, оборудования и транспортных средств должна составлять не реже одного раза в квартал, если иное не определено решением кредитного комитета.

Факт отсутствия залогового имущества по адресу, указанному в договоре залога, или несоответствия идентификационных признаков отражается в акте мониторинга имущества. При необходимости по результатам мониторинга вносятся изменения в договор залога путем подписания дополнительных соглашений.

Важным этапом в проведении мониторинга является контроль состояния и условий эксплуатации. Контроль состояния машин, оборудования и транспортных средств производится путем внешнего осмотра объектов, контроля работоспособности, изучения технической документации.

При мониторинге состояния транспортных средств контролируется наличие действующего, непросроченного талона о прохождении технического осмотра, при мониторинге объектов, поднадзорных службам Гостехнадзора, — актов о допуске к эксплуатации или отметки в техническом паспорте. В том случае, если оборудование находится в нерабочем состоянии, выведено из эксплуатации, если на оборудовании проводится профилактический или иной ремонт, если остановка оборудования стала следствием аварии, разукомплектованности, данный факт отражается в акте мониторинга.

В случае установления факта возникновения обременения на имущество (передача в залог другому банку, сдача в аренду третьим лицам, наложение ареста) информация отражается в акте мониторинга и сообщается руководителю кредитного подразделения.

Мониторинг товарных залогов

Мониторинг товарных залогов проводится с целью контроля товарных запасов клиента как составной части оборотного капитала. При этом проверяется выполнение клиентом условий договора о залоге, а также изучаются факторы, свидетельствующие о возможных негативных изменениях в бизнесе клиента.

При выполнении мониторинга проводятся следующие операции: накануне проверки (не позднее чем за один-два рабочих дня до предполагаемой даты проверки) у залогодателя запрашивается выписка из книги записи залогов. На основании данной выписки формируется проверочная выборка. Залогодатель уведомляется о проверке не позднее чем за один рабочий день. Выписка помещается в кредитное досье.

Объем выполняемых операций при осмотре и проверке фактического остатка товаров на складе совпадает с аналогичной процедурой при первичной проверке залога на этапе согласования кредита. По результатам контроля делается вывод о поддержании клиентом необходимого количества товара на складе.

Далее проверяющим лицом осуществляется проверка собственности на товар в обороте и наличие обременений. При проверке залоговых обременений актуализируется перечень действующих договоров о залоге. Копии выборочно проверенных первичных документов по каждой проверке помещаются в кредитное досье. Копии документов, уже находящихся в досье (в основном касается договоров и контрактов), вторично не размещаются.

При осмотре товарного склада и работе с документами в офисе клиента необходимо обращать внимание на следующие моменты:

— существенные изменения показателей товарооборота;

— существенные изменения товарного ассортимента;

— изменения основных поставщиков и покупателей;

— резкое сокращение штатного персонала;

— появление на складе товара, не принадлежащего клиенту;

— существенное снижение общей интенсивности складской деятельности;

— информацию (в т.ч. почерпнутую из разговоров персонала), свидетельствующую о наличии проблем с правоохранительными либо таможенными органами;

— существенное увеличение неликвидного товара, в том числе брака, возврата из продаж.

Все вышеперечисленные признаки свидетельствуют о возможных негативных изменениях в бизнесе клиента и обусловливают необходимость повышенного внимания к анализу финансового состояния и принятия необходимых мер.

Результаты мониторинга оформляются актом, который подписывается на месте проверки сотрудником банка и представителем залогодателя на основании доверенности либо руководителем залогодателя. Копия доверенности на представителя залогодателя помещается в кредитное досье. При необходимости принятия каких-либо мер в отношении залога в дополнение к акту составляется (в произвольной форме) служебная записка с перечнем необходимых мер.