Оценки предметов ипотеки типа evaluation

Оценки предметов ипотеки типа evaluation

Оценка evaluation имущественного залога недвижимости разрешена для сделок, для которых предусмотрено пороговое освобождение от appraisal или последующее операционное освобождение, а также для бизнес-ссуд. Такие «льготы» распространяются на следующие типы сделок:

1) стоимость которых равна или меньше, чем оценочный порог в 250 тыс. долл. США Следует иметь в виду, что под данное определение подпадает большинство (или около того) ссуд 1 — 4-семейной жилищной ипотеки, что делает evaluation особенно актуальной для каждодневной ипотечной деятельности;

2) бизнес-ссуды (т.е. ссуды, предоставленные любой корпорации, товариществу с неограниченной или товариществу с ограниченной ответственностью, бизнес-трасту, совместному предприятию, синдикату или другому деловому юридическому лицу) на суммы, равные или меньшие чем 1 млн долл. США, для погашения которых не потребуется:

— продажи объекта недвижимости, служащего имущественным залогом;

— использования дохода, полученного от его аренды;

— которые предусматривают увеличение кредитного лимита при условии, что:

— не осуществляется выдача новых денег, кроме средств, необходимых для покрытия разумных дополнительных расходов.

Хотя инструкции оценщиков позволяют учреждению использовать evaluation для определенных сделок, оно тем не менее должно самостоятельно установить собственные политику и процедуры для определения случаев, когда для таких сделок следует получить не evaluation, а appraisal.

Например, учреждение обязано установить необходимость получения именно appraisal при увеличении портфельного риска учреждения или в случае проведения финансовых операций с недвижимым имуществом, сопряженных с достаточно высокими рисками, например:

— если отношение объема общей ссуды к стоимости (LTV) превышает допустимые значения;

— предметом ипотеки являются нетипичные объекты недвижимости;

— объект недвижимости расположен за пределами традиционного рынка предоставления ссуд учреждением;

— предполагается расширение объема ссудной задолженности;

— ссуды выдаются заемщикам, относящимся к рисковой категории.

Надо особо отметить, что если для appraisal инструкции Агентств однозначно требуют использовать все три метода к оценке стоимости (затратный, доходный и сравнительный) или обосновывать отказ от каждого из них, а также согласовывать результаты, полученные при помощи каждого из подходов, и определять итоговую величину рыночной цены, то в случае evaluation такое требование отсутствует. Разрешается применение только одного-двух подходов, при использовании же всех трех подходов проведение согласования их результатов не требуется. При этом из текста действующих принципов оценки не следует, что, например, единственным подходом должен в обязательном порядке являться сравнительный подход. Однако представляется очевидным, что вычислительный алгоритм в используемом подходе должен соответствовать общепринятым при проведении appraisal.

Evaluation должна отражать всю необходимую информацию, детализированный анализ, предположения и заключения, достаточные для принятия учреждением решения относительно выдачи кредита (либо отказа от его выдачи).

Содержание evaluation должно быть включено в кредитное досье либо сохранено в компьютерных базах.

В evaluation должны быть представлены:

— местоположение объекта недвижимости;

— описание объекта недвижимости, его текущее и проектируемое использование;

— оценка рыночной цены недвижимости в ее реальном физическом состоянии «как есть», существующем использовании и территориальном зонировании на дату вступления в силу evaluation (т.е. на дату, когда анализ был закончен), с любыми ограничивающими условиями;

— методы, с помощью которых учреждение, как правило, подтверждает фактическое физическое состояние объекта недвижимости, и степень осмотра;

— описание выполненного анализа и информация, которая использовалась при подготовке evaluation;

— дополнительная информация, подлежащая рассмотрению в случае использования аналитического либо автоматизированного метода оценки;

— указание на все источники информации, используемой для оценки объекта недвижимости, включая:

а) внешние базы данных (такие, как базы данных рынка продаж, налогообложения и реестр земельных участков);

б) сведения об объекте недвижимости (такие, как данные о предыдущих продажах объекта недвижимости, данные о налоговой оценке и информация о сопоставимых продажах);

в) доказательства осмотра, фотографии объекта недвижимости;

г) описание местоположения относительно других объектов;

д) состояние местного рынка соответствующего типа недвижимости;

— если evaluation выполнена вручную, а не посредством автоматизированной системы — имя, контактная информация и подпись (электронная или другая юридически допустимая) лица, выполнившего работу.

В Руководстве Агентств (Appendix B) достаточно подробно рассмотрены вопросы, связанные с возможностью использования AVM в качестве evaluation, что представляет собой значительную новацию относительно предыдущей редакции документа.

Организация должна установить политику и процедуры, демонстрирующие понятный ревизорам Агентств процесс, в соответствии с которым учреждение выбирает и использует те или иные методы или инструменты. Такие процедуры обязаны:

— гарантировать, что персонал учреждения обладает необходимым экспертным опытом и образованием, чтобы осуществлять выбор и ратификацию и использовать аналитический либо автоматизированный метод оценки. Если учреждение не имеет внутренних экспертов с соответствующей квалификацией, то необходимо нанять дополнительный персонал или привлечь стороннее лицо;

— описать процесс выбора, использования и ратификации автоматизированного метода или инструмента для evaluation;

— установить критерии определения того, является ли тот или иной метод или инструмент оценки подходящим для конкретной сделки или операции по кредитованию, с учетом рисков, связанных с размером и целевым назначением ссуды, кредитоспособностью заемщика и отношением объема ссуды к цене залога;

— установить возможность исключения использования того или иного метода или инструмента при определенном состоянии рынка или возникновении конкретного фактора риска;

— доказать, что учреждение использует такой метод или инструмент, который обеспечивает надежную оценку рыночной стоимости, использование которой позволяет учреждению принять решение об (не)участии в сделке;

— определить, в какой именно степени необходимо производить осмотр объекта недвижимости, чтобы установить его фактическое физическое состояние;

— определить, в каком объеме требуется дополнительная информация, описывающая эффекты влияния состояния рынка или других факторов на оценку рыночной стоимости.



Комментарии

Добавить комментарий

Больше ключевых событий
Рубрики полезных статей:
Мы в твиттере