Перспективы кредитования девелоперских проектов

Банковское кредитование является важным и часто основным источником софинансирования проектов девелоперских компаний. Большинство девелоперов имеют честолюбивые планы в ближайшие два года реализовать по крайней мере 3 — 4 проекта, но некоторая настороженность банков, еще сохраняющаяся после кризиса, существенно корректирует их ожидания. Чтобы проект попал на обсуждение банковского кредитного комитета, он должен соответствовать ряду условий. Прежде всего компания-заемщик должна быть «хорошей» — с оборотами, без большой задолженности, прибыльной. Существуют определенные требования к залогам (либо объект недвижимости, либо земля, в ряде случаев предметом залога могут выступать предварительные договоры с арендаторами) и к географии проекта — московские банки, например, предпочитают работать в своем регионе. Больше шансов получить финансирование традиционно имеют проекты, уже находящиеся на относительно продвинутой стадии строительства.

Вторым по привлекательности источником софинансирования являются заемные средства частных инвесторов. Взаимодействие со стратегическим инвестором позволяет девелоперу хотя бы начать строительство, пройти самый тяжелый и «финансово голодный» этап и довести проект до той стадии, когда банк начнет смотреть на него более благосклонно.

Инвестиции в российскую недвижимость — что год грядущий нам готовит?

Стабильность основных макроэкономических индикаторов российской экономики и увеличение спроса в 2010 г. привели к улучшению ситуации на рынке инвестиций в недвижимость. Основные показатели сегмента коммерческой недвижимости, такие как уровень арендных ставок и деловая активность, демонстрировали осторожный рост, а уровень вакантных помещений, наоборот, снижался.

Что касается наиболее привлекательных для зарубежных инвесторов секторов недвижимости, то и на посткризисном рынке модель инвестирования не изменилась: как только у людей появляются деньги, они покупают квартиры, значит, на первом месте жилье, причем экономкласса. Люди всегда будут ходить за покупками (еда, одежда, товары народного потребления, ремонт и строительство и т.п.), значит, сегмент торговой недвижимости находится на втором месте по привлекательности. Далее идут складские проекты, на последнем месте — офисная недвижимость.

Предполагаем, что инвестиционные проекты в сектор складской недвижимости станут привлекательными уже через год-полтора. Скорее всего, рост начнется с Москвы и Санкт-Петербурга, а в этом году в Московском регионе будет наблюдаться явный дефицит предложения, связанный с ограничениями на въезд в столицу грузового транспорта.

Москва или регионы?

В последнее время ведущие эксперты рынка часто говорят о том, что российские регионы вошли в новую фазу активности в плане привлечения зарубежных инвестиций и даже стали перехватывать инициативу у обеих столиц. В каком-то смысле эта тенденция действительно существует.

Итоги международной выставки коммерческой недвижимости MIPIM-2011, которая является крупнейшей мировой инвестиционной площадкой, показали, что такие регионы, как Калужская, Нижегородская, Екатеринбургская, Краснодарская области, очень открыты для общения и всячески демонстрируют свою заинтересованность в привлечении иностранных инвестиций. Причем региональные администрации предлагают развивать производственный сектор, поскольку он положительно влияет на экономику региона, создавая дополнительные рабочие места. Местные власти готовы выделять большие участки земли для создания комплексных индустриальных парков, которые будут включать в себя производственные площади, складские площади, технопарки.

На местах девелоперам гарантируется содействие со стороны органов местного самоуправления, например выделение земельных участков, подведение коммуникаций, обеспечение технических условий, то есть подготовка площадки к инвестированию. По сути, это формат built-to-suit, то есть объект, построенный под конкретного заказчика: инвестору уже известен будущий арендатор, который заинтересован в производственных площадях на много лет вперед. Подготовленный проект, содействие администрации и конечный арендатор — вкупе эти факторы обеспечивают интерес иностранных инвесторов.

Что касается финансирования подобных проектов, наверняка они войдут в программу развития регионов и получат поддержку на федеральном уровне, а это уже своего рода гарантия для российских банков. По нашим оценкам, банки смогут субсидировать такие проекты по привлекательным для инвестора ставкам — 9% годовых. Если конечным арендатором проекта выступит крупная западная производственная компания, то можно будет говорить об экспортно-импортном финансировании.

Для иностранных инвесторов разница между приходом на московский и региональный рынки заключается в том, что в регионе себестоимость входа будет меньше, а местные органы, как правило, открыты для дискуссии, что позволяет решать некоторые вопросы (например, подведение тех же коммуникаций) гораздо быстрее и эффективнее. Для крупных международных инвесторов это является одним из основных факторов, влияющих на выбор.

Инвестиции в жилую недвижимость многие девелоперы рассматривают как наиболее перспективные, однако стоит отметить, что темпы реализации квартир и емкость жилого рынка в регионах гораздо ниже, чем покупательская способность. В Московской области и уж тем более в Москве квартиры экономкласса всегда будут расхватываться по причине стремительного роста города: здесь жилье всегда будет ходовым товаром. Поэтому и норма прибыли в столице будет больше.

Относительно возможных вложений в строительство жилых объектов под высокие проценты через схему закрытых паевых инвестиционных фондов западные инвесторы часто утверждают, что при вложении в рентный бизнес возврат инвестиций происходит быстрее, а в жилых объектах маржинальная прибыль формируется, когда объект уже сдан в эксплуатацию и продаются оставшиеся 20 — 25% квартир.

Кто инвестирует в российские проекты?

По итогам прошедшей выставки MIPIM-2011 можно отметить, что отношение иностранных инвесторов к российскому рынку в целом стало более лояльным, но есть ряд нюансов, которые тормозят развитие их активности:

— «дыры» в российском законодательстве. Недостатки судебной системы в отношении прав собственности мешают полноценному освоению рынка;

— коррупция;

— не все построенные российские объекты соответствуют ожиданиям иностранных инвесторов в качественном отношении — такие особенности, как шаг колонн объекта и бухгалтерские балансы, далеки от приемлемых;

— в регионах часто отсутствуют подготовленные под строительство площадки, но присутствуют временные ограничения в плане осуществления контроля над реализацией проекта.

Можно сказать, что сегодня на российском рынке действуют пять видов инвесторов, заинтересованных в финансировании российских проектов.

Первый — это европейские фонды, которые давно работают на нашем рынке, имеют текущие проекты и будут продолжать здесь работать. Второй — инвестиционные компании, которые сейчас начинают расширять свое, ранее несущественное присутствие на рынке. Третий — региональные компании/фонды, четвертый — европейские и американские инвестиционные фонды, которые в кризис ушли с рынка, но сейчас готовы вернуться. Пятый — российские институциональные инвесторы, крупнейшие из которых — пенсионные фонды, инвестирующие в стабильный арендный бизнес. Все они готовы к диалогу.

При рассмотрении альтернативных вариантов инвестиций в первую очередь обращается внимание на соотношение риска и доходности. Если у инвестора есть похожие предложения на других emerging markets с такими же рисками, но с большей доходностью, у него возникнет вопрос: зачем идти в Россию? Собственники российских объектов уже сейчас заявляют цены на продажу, практически равные докризисным, и не готовы идти на уступки. Международные инвесторы, напротив, готовы покупать недвижимость в России, но по пониженной стоимости.

В настоящее время наиболее активно стала развиваться схема экспортно-импортного финансирования строительных проектов с привлечением западного подрядчика. Данная схема позволяет девелоперу и инвестору проекта снизить ставку кредитования, при этом на выходе маржа кредитной организации составит 1,5 — 2% от ставки межбанковского кредита. В зависимости от ситуации экономия инвестора и девелопера на процентах может составить от 3 до 5%. Крупные девелоперы, которые благополучно пережили кризис и готовы рассматривать вхождение в новые проекты, как правило, работают с одним и тем же банком: у них уже есть сложившаяся кредитная история, залоговая база, кредит доверия и пр.

Требования банков к заемщику в общем стандартны: положительные балансы, достаточный объем оборотных средств и прибыли компании для обслуживания долговых обязательств, наличие собственных средств в размере не менее 40% (лучше 50%) стоимости проекта, сформированный лист ожидания потенциальных арендаторов и, наконец, хорошая залоговая база. К сожалению, небольшие девелоперские компании, в особенности региональные, в большинстве своем не отвечают заданным параметрам.

В свою очередь, девелоперы после кризиса также стали более осмотрительными и, рассматривая вариант вхождения в строительство нового проекта, в первую очередь тщательно подходят к анализу проекта, определяют спрос — в каком секторе что нужно — и только потом ищут площадки, то есть работают от обратного. Нередки ситуации, когда на разработку концепции проекта приглашаются сразу несколько сильных консультантов. Предварительно девелопер хочет получить от консультанта финансовую модель, поскольку его интересует, на каких условиях возможно финансирование. Следовательно, консультанты наравне с девелоперами заинтересованы в успешной реализации проекта, поскольку дорожат своей репутацией. Например, компания NAI BECAR в ряде проектов оказывает услуги консалтинга по себестоимости, но оговаривает получение процентов от капитализации бизнеса в будущем: тем самым она берет на себя обязательства, демонстрирует, что детально подходит к проекту, и понимает, что в случае неудачи ничего не заработает. Однозначно можно сказать, что кризис оздоровил рынок.

В целом игрокам российского рынка — как девелоперам, так и консультантам — необходимо сформировать позитивное к себе отношение у иностранных инвесторов, поменять их представление о России, ее рынке. Перспективы роста вложений со стороны иностранных инвесторов в российский рынок недвижимости будут связаны с диверсификацией портфелей и созданием международных фондов недвижимости.