Сложности и особенности получения кредита на строительство дома

Ипотека на строительство дома представляет собой один из вариантов ипотечного кредитования, в рамках которого банками разрабатываются специальные кредитные программы, учитывающие специфику подобных целей заимствования.

Порядок и специфика заимствования средств на строительство домов

Технология получения займов на строительство домов несколько сложнее, чем по стандартной ипотеке на покупку квартиры. Она включает следующие этапы:

1. Подача заявки и сбор документов для получения предварительного заключения кредитора о возможности предоставить займ.

2. Подготовка документов по недвижимости. Строительство домов на кредитные ресурсы может осуществляться как самостоятельно, так и с привлечением услуг специализированных строительных компаний. В обоих случаях ключевым моментом на данном этапе является составление сметы затрат на проведение строительных работ. После чего данный документ предоставляется в банк вместе с договором на оказание услуг со строительной компанией (если таковой заключается) и документами на землю.

3. Рассмотрение банком вышеуказанных документов и вынесение окончательного решения о кредитовании.

4. Подписание кредитной документации. Резервирование банком денежных средств, выдача которых будет произведена после оформления обеспечения по займу надлежащим образом (госрегистрация).

5. Государственная регистрация договора залога в органах юстиции.

6. Выдача кредитных средств. Если строительство будет осуществляться строительной компанией, деньги в безналичном порядке переводятся на ее счет.

7. После сдачи построенного объекта в эксплуатацию должнику необходимо оформить его в собственность и провести оценку рыночной цены с помощью оценщика.

8. Передача в залог построенного дома, что предполагает необходимость повторно пройти процедуру регистрации в случае. Если в качестве обеспечения до момента оформления ипотеки дома было заложено иное имущество, договор его залога расторгается.

Если же залог дома не предусмотрен, от должника потребуется только подтверждение целевого расходования средств в виде свидетельства о праве собственности на дом и акта выполненных работ строительной компанией.

Особенностями ипотеки на строительство дома и одновременно ее плюсами можно считать:

1. Во-первых, возможность отсрочить уплату основного долга на время строительства, в среднем, на 2-3 года.

2. Во-вторых, возможность получения средств и единовременно, и частями. Траншевая выдача обеспечивается путем заключения кредитной линии. Даты траншей устанавливаются с учетом основных этапов строительных работ.

Между тем, такой кредит имеет и ряд других особенностей, играющих не в пользу должника. Для начала необходимо обратить внимание на процентную ставку. В связи с рискованностью финансирования частного строительства ставки по таким ссудам устанавливаются выше, чем по займам на покупку жилья, в среднем, на 1-2%.

Помимо этого использование заемного капитала в целях строительства дома связано с некоторыми рисками.

В первую очередь, следует отметить риск удорожания в будущем фактической сметы затрат на стройку. В условиях неустойчивости рубля и роста инфляции цены на строительные материалы могут существенно подняться, что приведет к отрицательной разнице между запланированной и  реальной сметами. Эту разницу должнику придется закрывать либо за счет личных средств, либо обращаться в банк за новым кредитом. В противном случае могут быть нарушены сроки выполнения этапов строительства, сдачи объекта в эксплуатацию и регистрации договора залога построенного дома.

Негативные последствия могут коснуться и момента оформления залога завершенного строительством объекта. После получения документов на право собственности на дом должник обязан передать его в залог. Однако, прежде чем это сделать, необходимо будет провести оценку недвижимости. А поскольку строительство осуществляется в течение длительного времени, необходимо учитывать конъюнктуру жилищного рынка. Не исключена ситуация, когда рыночная стоимость дома окажется ниже суммы кредита.  В таком случае заемщику придется предоставлять дополнительное обеспечение.

Что входит в состав обеспечения?

По кредиту на строительство дома в большинстве случаев оформляется только основное (залоговое) обеспечение. Заемщикам, как правило, предлагается два варианта на выбор: либо заложить на весь период действия кредита уже имеющуюся недвижимость без залога кредитуемого объекта, либо предоставить в залог завершенный строительством  дом. При этом второй вариант предполагает оформление временного залога недвижимости, который будет действовать до момента регистрации ипотеки дома. В обоих случаях объем обеспечения должен покрывать объемы выданного займа.

Важным моментом является оформление в залог вместе с домом земельного участка, на котором будет производиться строительство. В связи с чем банками предусматривается требование о наличии у должника прав долгосрочной аренды либо прав собственности на данную землю.

Что касается страхования, то оно не всегда выступает обязательным условием. Однако нужно учитывать, что ставки по ипотеке на строительство дома в таком случае устанавливаются выше на 2-3%.