Покупка офисного центра

Инвестиции, с моей точки зрения, является оптимальным вариантом для создания своего будущего: вложив сегодня 100 долларов в ценные бумаги вы не получите гарантий прибыли, так как не можете просчитать поведение рынка бумаг в ближайшие несколько лет. Поэтому вложение денег в недвижимость мне виделось наиболее реальным вариантом получения стабильной прибыли.

В наличии была сумма 150 000 долларов – на эту сумму можно было приобрести в 2007 году в провинциальном городке Украины магазин площадью 50 кв.м., примерно 1-1.5 гектара земли сельхозназначения или офис площадью до 70 кв. метров. Судьба распорядилась следующим образом: продавался офисный центр 400 квадратов по цене 120 000 долларов. Сумма смешная для такого объекта – его стоимость составляла в 5-6 раз больше, но был нюанс: намечались суды по поводу чистоты продажи предыдущему владельцу (был элемент аферизма).

Но прорехи законодательства Украины на тот момент давали возможность избежать судебных тяжб: уже третий приобретатель (покупатель) спорной недвижимости мог не опасаться судебных разбирательств – он считался благонадежным покупателем. Брать или не брать?

Рассуждения были простыми: 400 квадратов могут приносить вполне приличные деньги. И суммы виделись такими: 400 квадратов по 10 долларов (ставка, которая распространяется на всех имеющихся арендаторов) в течение года принесут 48 000 долларов валового оборота (грязными) с учетом налогообложения и текущих расходов. Налоги составят 10 % от официального дохода (если владелец помещения – юридическое лицо); расходы на обслуживающий персонал (бухгалтер, уборщица и завхоз) и ремонт общих помещений – не более 5 % от вала.

Наличие особых отношений с пожарниками, СЭС, горисполкомом, налоговой и массой проверяюще-вымогающих инстанций освобождало от расходов. Но приходилось учитывать коммунальные платежи – от этого никто уйти не может: они составляют не менее 15 % от суммы общего дохода (вала).

На выходе получилась математика достаточно простая: 48 000 – 4 800 (налоги) – 7200 (коммуналка) – 2 400 (зарплата и возможные ремонты) = 33000 долларов в год (округлим до 30 000). Тогда окупаемость объекта получалась всего 4 года – срок более чем интересный.

Если учесть, что договора с арендаторами заключались всего на год с дальнейшей пролонгацией (автоматическое продление действия договора на такой же срок, если стороны не предъявили претензий или желания разорвать договор), удачное место расположения помещений (рядом с центром города) и невысокую стоимость аренды (10 долларов за квадрат для 2007 года – цена ниже среднегородской ставки), я принял решение о покупке объекта.

Причин для такого решения было несколько:

— с учетом двойной перепродажи (владелец – подставное лицо – я как конечный покупатель) мне не могли предъявить на выходе никаких претензий;

— я имел возможность изменить условия новых договоров аренды (в дальнейшем я так и сделал – коммунальные расходы легли полностью на плечи арендаторов) По сути, стоимость аренды одного квадратного метра изменились с 10 на 12 долларов/квадрат), плюс каждый арендатор оплачивал определенные квадратные метры общих помещений (коридоры, лестницы, туалет, душевая и кухня). Услуги охраны (сигнализация и физическая охрана) оплачивались также арендаторами.

Были внесены изменения и в пункты, связанные с текущим ремонтом. При аренде помещений до 1 года все расходы (замена ламп освещения, ремонт отопления и электротехнических элементов, замена стекол и прочее) – за счет моей фирмы, при аренде более 1 года – ремонт за счет арендатора. Обязательным условием стал фотообзор помещений: к договору аренды дополнением являлись фотографии, которые подтверждали состояние помещений при приеме-передаче от арендодателя к арендатору. На основании фото помещение в таком же состоянии должно было возвращаться в обратном порядке.

Каков результат? Вполне приличный: чистая прибыль в год составляла до 38 000 долларов (кризис на долларовый эквивалент не сказался – договора аренды учитывали коммерческий курс доллара к гривне). Уже через 3,5 года объект полностью окупил себя и к концу четвертого года владения зданием я получал чистую прибыль. Предложение о выкупе здания в 2011 году я отклонил: предлагали сумму 130 000, но меня она заинтересовала мало.