Покупка залогового имущества. Риски и выгода

[Accumulator 176]

 

В интернете, посвященных недвижимости печатных изданиях много различной информации касательно перспектив и рисков покупки залогового имущества, которое активное реализуется финансовыми учреждениями, такими как банки, кредитные союзы и так далее. Ходят слухи, которые активно стимулируются реализующими залоговое имущество финансовыми предприятиями, что таким образом можно приобрести выгодно автомобиль, недвижимость и так далее. 

Банки реализуют множество различных объектов недвижимости, транспортные средства, бытовую технику, промышленное оборудование, то есть все, что ранее являлось залоговым имуществом их неплатежеспособных на текущее время должников. Банки часто реализуют залоговое имущество, например объекты жилой недвижимости по немного заниженной в сравнении с рыночной стоимости. Иногда там можно приобрести квартиру на 20-30% дешевле.

Банки имеют специальные разделы, где собраны их предложения, то есть нередко там большой ассортимент различных объектов жилой, коммерческой недвижимости, транспортных средств и так далее. Реализация залогового имущества возможна посредством аукциона, то есть принудительной продажи или же личной реализации данного имущества должником, правда под контролем финансового учреждения, являющегося его кредитором. Продажа залогового имущества происходит после того, как суд принял решение отдать его в собственность банка. 
 

Принципы участия в залоговом аукционе

 

Наиболее выгодно покупать залоговое имущество через аукцион, как показывает практика, ведь изначально банк устанавливает стоимость значительно ниже рыночной. В случае, если лот не реализуется с первого раза, на повторных торгах цена лота еще снижается. Банкиры утверждают, что желающих через аукцион купить залоговое имущество, например, квартиру, довольно не много, поэтому есть хорошие шансы приобрести лот по стартовой цене, которая значительно ниже рыночной. Участники означенных торгов обязаны вносить регистрационные взносы, то есть какой-то незначительный процент от стартовой цены лота, который те получают обратно, если лот купит кто-то другой. Деньги участник аукциона получает в течение 3 рабочих дней. Регистрационный сбор берется в счет, если участник торгов приобрел лот, данная сумма идет на погашение стоимости лота.

Перед тем, как регистрироваться на таком аукционе, изначально имеет смысл детально ознакомиться с документами на выставленное там залоговое имущество, состоянием самого данного имущества. Агенты банка предоставляют контакты торгующего предприятия. Необходимо получить как можно больше информации по интересующему лоту, дабы не купить, как говорится «кота в мешке». Низкая стоимость залогового имущества, то есть дешевизна объекта торгов, обычно являются признаком того, что залоговое имущество проблематичное, с ним связаны какие-то проблемы. Низкая стоимость объекта является своеобразной компенсации за предстоящие в будущем финансовые расходы, прочие хлопоты, которые новому владельцу придется самостоятельно улаживать. 

Банковские агенты даже не скрывают, что как только состоялся аукцион, покупатель расплатился за выставленное там залоговое имущество, все проблемы с предыдущими владельцами банк уже не касаются. Все эти проблемы ложатся на плечи нового собственника имущества, а возникают данные проблемы, к сожалению нередко. Бывают случаи, когда новоявленные хозяева жилья вынуждены платить бывшим собственником квартиры за то, чтобы те оттуда выписались. Нередко приходится им погашать чужие задолженности по услугам ЖКХ и тому подобное. Все это свидетельствует о существенных рисках приобретения залогового имущества. 

Сам же процесс оформления документов на купленное залоговое имущество может длиться несколько месяцев, а то и более, если по данному объекту ведутся судебные процессы. Многие в связи с этим рекомендуют не связываться с квартирами, которые продаются банком так сказать «вместе с жильцами», или же бывшие владельцы недвижимости являются должниками нескольких банков. Данные проблемы можно выявить заранее, еще на стадии поиска объекта, дабы позже не сушить мозги.

Выселить бывших жильцов, оформить документы на право собственности приобретенным имуществом не так сложно, как оспорить результаты такого вот аукциона через суд. Суд может стать на сторону должника и вернуть тому реализованное через аукцион имущество, а вот бедному покупателю придется еще долго ждать своих денег. Имеет смысл привлечь юриста, который будет следить за процессом организации такого аукциона. Можно минимизировать риски, немедленно перепродав купленное через аукцион имущество другому добросовестному приобретателю. В таком случае должник (бывший собственник) практически не имеет шансов вернуть утраченное им залоговое имущество. 

С приобретением такого залогового имущества как автомобиль, намного меньше сложностей, чем с жилой недвижимостью, ведь выписывать или выселять никого не нужно. Часто такие авто находятся на штрафной площадке банковского предприятия. правда на оформление документов иногда может уйти определенное время, как информируют юристы. Речь идет о перерегистрации ТС только на основании протокола аукциона, ведь нормативных актах о такой практике практически нечего не сказано. Покупатель помимо того, что должен самостоятельно снять ТС с учета, и поставить автомобиль на учет, еще обязан погасить штрафы, которые числятся за предыдущим владельцем авто. По данной причине автомобиль через аукцион залогового имущества можно покупать лишь при наличии существенного дисконта, то есть скидки, которая сможет перекрыть последующие издержки на оформление объекта в собственность, которые могут быть весьма существенными.

Не так выгодно, зато проще купить залоговое имущество напрямую у должника, то есть когда объект реализуется по согласию бывшего собственника. Обычно стоимость подобных предложений практически не уступает рыночной цене, ведь и банк и заемщик желают выручить за залоговое имущество как можно больше. Покупатель в данном случае несет практически те же риски, что при покупке по договору купли-продажи. Некоторые граждане привлекают опытных риелторов, которые за комиссию в 2-5% от стоимости объекта недвижимости помогут найти подходящий вариант, хотя оптимально привлечь добросовестного, ценящего свою репутацию юриста, специализирующего на сделках с недвижимостью.

Некоторые банки предлагают покупателям залогового имущества в качестве бонуса оформить кредит, если те не располагают необходимой суммой. Кредитные ставки часто немного ниже стандартных, правда практика такая распространяется только на то имущество, которое продано с согласия должника. 

Приобрести заложенное имущество можно, если купить долговые обязательства, то есть переоформить чужой кредит на себя. Данный способ не всегда выгоден, ведь цены на недвижимость иногда показывают отрицательный рост, то есть сумма кредита превышает рыночную стоимость объекта недвижимости. Преимущество здесь может быть в низкой ставке, которая сохраняется после переоформления кредита, ведь вполне возможно несколько лет назад экономическое положение было стабильней.

Искать имущество, которое продается с согласия должников, необходимо на вебресурсах банковских организаций. Принудительно реализуемое имущество, то есть посредством аукциона искать так же необходимо там же. Покупатель может предварительно уточнить в справочной службе банка интересующие его детали. Процесс поиска и выбора предложения не так уж и прост, много чего приходится дополнительно уточнять. При желании можно оставить заявку на вебресурсе банка, описав параметры искомого жилья, а после сотрудники данного банка сами свяжутся, помогут найти подходящий вариант. Не факт, что предложенные ими варианты будут подходящие, но попробовать можно. 

Менее рискованный способ приобретения залогового имущества, как уверяют юристы, покупка уже принадлежащих банку объектов. Банки по результатам судебного разбирательства переоформляют залоговое имущество в свою собственность, а после реализуют ее от своего лица, дабы покрыть свои затраты. Ряд банков уже не первый год работают исключительно по данной схеме, организовывают собственные аукционы, где и реализуют имущество своих должников. Стартовая цена лота на таком аукционе не слишком отличается от рыночной, но банки дополнительно предлагают покупателю оформить кредит, если тот не в состоянии сразу внести стоимость купленного им лота. Комиссия по таким кредитам зависит от коммерческой политики каждого банка, ставка может существенно отличаться. Подобные детали имеет смысл уточнять покупателю заблаговременно.

При покупке залогового имущества напрямую у банка или владельца рекомендуется осмотреть имущество, узнать - против продажи заемщик, члены его семьи или же нет. Далее покупатель пишет заявление в банк, где указывает интересующий его объект, желаемую стоимость объекта. В последующем подписывается договор купли-продажи, оформляются нотариально документы на право собственности, проходит регистрация недвижимости в службе БТИ. 

Покупая через аукцион, рекомендуется изначально изучить объект залогового имущества, результаты судебного разбирательства, то есть решение суда. Необходимо поинтересоваться касательно апелляций, проживают ли до сих пор в данном жилье должники или нет. Бывает, что должники даже не подозревают, что их имущество выставлено банком на продажу. Значение имеет и юридическая чистота подготовки к проведению аукциона. Покупатель должен знать, не наложен ли арест на имущество, нет ли по нему судебных процессов. Регистрация на аукционе проводится после внесения гарантийного взноса, не позже 3 дней до начала торгов. Покупатель предъявляет такие документы как паспорт и номер налогоплательщика. Купив лот, покупатель забирает заверенную копию протокола торгов в течение трех рабочих дней, а далее в течение десяти дней проводит полную оплату стоимости приобретенного им залогового имущества. В дальнейшем покупатель оформляет свидетельство, подтверждающее его право собственности, которое требует нотариального заверения, а далее собственник регистрирует свои права на недвижимость в местном органе БТИ. Удачи!

[Павлик 149]

Понятно, что выгода в том, что недвижимость можно приобрести по цене ниже рыночной и есть риск, что потом придётся судиться с бывшим владельцем. А это сведёт на нет полученную прибыль, даже если недвижимость останется за новым покупателем. Сами банки тоже не спешат продавать в большом количестве такие квартиры, потому что это приведёт к снижению цен, а им это не выгодно. Ту же выгоду можно получить, купив квартиру в новостройке, но придётся поискать хороший проект.