инвестирование в новостройки

[a.a.kalinnikova 0]

Купить новостройку в Новосибирске и заработать!?
 «Покупка квартиры на начальном этапе строительства не только защищает деньги от инфляции, но и приносит доход в 20–25 %»

Нестабильная экономическая ситуация вызывает рост интереса к инвестированию в недвижимость. Как показывает опыт предыдущих лет, при взвешенном подходе это может стать одним из самых надежных способов сохранить сбережения, а при вложении в рынок строящегося жилья — даже заработать порядка 20 %. Насколько это безопасно и что стоит учитывать при вложении средств в строящиеся квартиры Новосибирска, помогает разобраться специалист по недвижимости — Анна Калинникова.

Чаще всего для инвестирования выбирают одно из двух: положить в банк под проценты или купить квартиру. В начале года банки были надежным хранилищем и источником высокого дохода — в связи с резкими колебаниями курса доллара и евро они предлагали высокие ставки. На сегодняшний день уровень ставок по депозитам составляет не выше 13,5 % годовых. Можно ли вложить в недвижимость и получить порядка 20 % уже через год?

Самой выгодной в среднесрочной перспективе на рынке недвижимости является покупка квартиры на начальном этапе строительства, когда в проекте минимальные цены, для последующей продажи. В 2014 году, по данным федеральной компании "Этажи", квартира, купленная на моменте закладки фундамента и переданная в эксплуатацию к концу года, давала прирост в стоимости 20–25 %, в 2013-м — 25–30 %.
Из–за последних событий в экономике прирост в 2015 году был не таким высоким, но выше, чем показатель инфляции. По нашим прогнозам, в течение 2016 года оживления не будет, но уже к концу 2016-го – началу 2017-го темпы роста резко возрастут на некоторое время, а затем постепенно замедлятся. Готовая к этому моменту квартира прибавит в цене 20–25 %.

Стоимость недвижимости на первичном рынке жилья всегда растет — чем ближе к готовности объекта, тем выше цена. От первых продаж на стадии котлована до сдачи дома проходит от 1 года до 1,5 лет. При стабилизации экономики рынок недвижимости резко оживает — себя реализует отложенный спрос: людям проще решиться на покупку, банки снизят ставки по ипотеке. Это и будет самым удачным моментом для продажи «свежей» новостройки.

Поймать волну

Застройщики сейчас лояльнее, чем раньше, — низкий спрос заставляет идти на уступки и рассрочки. Потребность в приобретении недвижимости у людей не исчезла, они просто не могут себе это позволить или не решаются, но при первых признаках улучшения ситуации начнут покупать. Это будет недолгий период, когда спрос и цены начнут расти большими темпами, после чего темпы роста снизятся. Для получения максимального эффекта от вложений в строительство важно не пропустить эту волну на рынке.

В экономике есть цикличность. Очевидно, что из-за низкого спроса рынок недвижимости продолжит стагнировать в 2016 году, но после обязательно найдет факторы роста. К середине 2017 года произойдет краткосрочный и очень резкий скачок спроса и цен. Сейчас самое время для покупки новостройки на стадии котлована. Во-первых, цены от застройщиков максимально низкие, выгодно покупать. Во-вторых, завершение строительства придется на тот самый пик оживления рынка — выгодно продавать. В этот момент можно будет реализовать эту недвижимость по максимально высокой цене — все, кто хотел, но не покупал, начнут покупать, рынок отреагирует повышением цен. По нашим прогнозам, квадратный метр новостройки, купленной на старте строительства в декабре 2015 года, в июне-июле 2017 года прирастет в цене на 20 %. Стоит отметить, что при любом сценарии прирост стоимости строящейся квартиры всегда будет больше инфляции и больше процентов по вкладам, которые предлагают банки на следующий год.

Минимизировать риски

Самый большой риск при инвестировании в новостройку — долгострой. Снизить этот риск может выбор надежного застройщика. Надежные компании стабильны и сегодня, просто нужно их знать. Мы годами наблюдаем игроков на рынке, ежедневно работаем с ними, отслеживаем, нет ли предпосылок к замедлению темпов или заморозке стройки. Например, регулярно проверяем, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах, не заморожены ли его активы. Как только видим негативные предпосылки — прекращаем сделки по продаже квартир в этих объектах.

Сейчас в Новосибирске более 50 строящихся жилых объектов разной стадии готовности. Есть новостройки, которые сильно вырастут в цене и будут пользоваться спросом, есть и те, показатели которых будут ниже. Это необходимо учитывать, выбирая объект для инвестиций, — изучить все объекты и всех застройщиков либо обратиться за консультацией к специалисту из крупного и опытного агентства. У агентства нет цели реализовывать квартиры в каком-то конкретном объекте, они подбирают для покупателя вариант, который максимально удовлетворяет его потребностям. Опытный специалист знает о подводных камнях или скрытых возможностях каждого предложения компании-застройщика.

Большинство застройщиков работает в рамках 214-го федерального закона, защищающего интересы инвесторов. Тем не менее нужно убедиться в грамотности составления документов и отсутствии двойной продажи. Юрист, которого мы прикрепляем к сделке, занимается проверкой этих нюансов. Например, заказывает специальные выписки — проверка того, что на эту квартиру никто другой не претендует, или того, что деятельность компании-застройщика не приостановлена в судебном порядке.

Эксперты советуют вкладывать средства именно в строительство жилой недвижимости и покупать с целью перепродажи. На рынке вторичного жилья мы наблюдали прецеденты снижения стоимости на 10–15 %. Эта ситуация исправится, но доходность вложений будет ниже, чем при покупке новостройки. Если мы говорим о приобретении квартир сейчас для сдачи в аренду, то мы наблюдаем снижение и стоимости аренды и спроса. Доход здесь не так очевиден, гарантий особых нет.

Сохранить и заработать

Вложение денег в надежную новостройку — это как минимум инструмент надежного сохранения средств. При правильном подходе это вложение даже в текущей экономической ситуации может быть доходнее вклада в банк. Риски вложения могут быть нивелированы пристальным изучением компании-застройщика, юридической проверкой документов и грамотным подбором варианта. На руку инвестору играют естественные факторы: новостройка к моменту сдачи всегда дорожает и спрос на жилую недвижимость всегда возрастает на моменте выхода экономики из кризиса. Дополнительная страховка — специальные услуги агентства. При правильном подходе покупка квартиры на начальном этапе строительства с целью перепродажи не только защищает деньги от инфляции, но и приносит доход в 20–25 %.

Вся информация в данном материале является частным мнением эксперта. Консультацию специалиста можно получить обратившись по телефону 8 (965) 990-08-46.