Jump to content
Sign in to follow this  
AndreyEkb

Инвестиции в недвижимость с доходностью от 30% годовых

Recommended Posts

Добрый день! Меня зовут Андрей, 36 лет, занимаюсь недвижимостью с 2001, коммерческой с 2005 года. Имею большой опыт инвестиционных и иных сделок с коммерческой недвижимостью, согласование проектов различной сложности. Частный брокер. Ищу инвесторов для реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости.

Для кого это предложение:

1. У вас есть свободные средства, которые вы хотели бы инвестировать в недвижимость, безопасно, надежно, конфиденциально и с высокой доходностью без отрыва от основного вида вашей деятельности.

2. Вы занимаетесь инвестициями в недвижимость и рассматриваете возможность расширения присутствия в других регионах.

3. Для вас важна конфиденциальность, персональная ответственность и отчетность одного конкретного лица.

 

Что я предлагаю:

1.  Срочный выкуп объектов коммерческой и элитной недвижимости г.Екатеринбург

2. Выкуп недвижимости и земельных участков на торгах в УРФО

3. Девелопмент УРФО

4. Управление недвижимостью

Какая доходность?

- Основываясь на своем опыте и проведенных сделках (средние значения для одного объекта недвижимости) по пункту:

1. - 30-50% годовых;

2. - 30-100%годовых;

3. - Окупаемость до 3х лет

4. - Приобретая коммерческую недвижимость на торгах или по срочному выкупу доходность от аренды составит 20-60% годовых.

Кого ищу:

В идеале хотелось бы выстроить деловые взаимоотношения с 3-5 инвесторами (не более) с общим пакетом инвестиций 1-5млрд.рублей осваиваемых на территории УРФО.

На данном этапе, доходность указанную выше, могу гарантировать для инвесторов  готовых вложить от 10 млн.рублей.

Вся недвижимость приобретается на ваше имя, доверенное лицо или организацию.

Основное в сотрудничестве для меня это конфиденциальность, надежность и высокая доходность. "Всё только тет-а-тет".

Share this post


Link to post
Share on other sites

Доброго времени суток, Андрей. 
 Внимательно прочитал Ваше предложение. И, скажу честно, огорчился. Если бы оно прозвучало пять лет назад, ему не было бы цены. Но, сейчас, кроме сомнений, оно ни чего не вызывает. Не надо иметь особый взгляд, достаточно проехать по улицам города и увидеть нескончаемый поток объявлений о сдаче помещений в аренду. Вновь построенные офисные здания стоят, практически, пустые, другие заморожены в стадии «незавершёнки». Делать на этом бизнес в наши дни утопическая идея, тем более, вкладывать в него инвестиции. В качестве гарантии предлагаете оформить недвижимость на имя инвестора. Простите за откровенность, а вы случайно сами не представитель строительной компании, пытающийся таким образом продать не пользующеюся спросом недвижимость? А что, разумный ход продавца, весьма похвально. После покупки Вы объявляете, что арендаторы отсутствуют, и говорите инвестору до свидания. 
 Не обижайтесь, изложил исключительно своё личное мнение на ваш проект. Может я не прав.
 С уважением.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Собственно, полностью согласен с предыдущим сообщением. Лично мне не понятна привлекательность данного проекта. Понятно что недвижимость можно покупать дешевле, а продавать дороже. Только проблема именно в том. что сейчас очень трудно ее будет реализовать. Потом мне совершенно не нравится формулировка "Всё только тет-а-тет" . Понятно что некоторые хотят скрыть факт своего участия, но лично меня больше прельщают открытые сделки. Вот именно из-за закрытости и складывается ощущения чего-то не надежного и не очень законного. Я бы предпочел именно нормальный вариант сотрудничества.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Тема инвестирования в недвижимость для меня всегда интересна. В том числе и с данным предложением с удовольствием ознакомился. Суммы большие и очень привлекательные, хорошо бы получить такую прибыль. Но вот тормозит только с принятием решения ситуация на рынке, пока не видно движения наверх. Понятно, что оно будет, но когда, надо смотреть и анализировать. Может быть, в сегодняшней ситуации, лучший вариант, немного опоздать и потерять немного в возможной прибыли, но войти на растущем рынке. В любом случае надо изучить рынок Екатеринбурга, чтобы лучше понимать на что можно рассчитывать, принимая решение.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Добрый день. В принципе, все понятно написано и все комментарии четко в тему. Естественно, ваш проект теряет особую привлекательность именно из-за состояния рынка. Сейчас с реализацией любой недвижимости наблюдаются значительные проблемы. Потом меня немного настораживает то. как вы обосновываете числовые значения. Вы говорите что здесь вы основываетесь на своем опыте. Ну ведь опыт может быть, а в проектах предлагают экономически-обоснованные значения.

 

По идее, у вас должны быть проведены именно подобные расчеты с учетом запросов рынка. Если подобные расчеты есть, то можно сотрудничать.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Я не верю в доходность от 30% годовых, предлагаемых ТС, но инвестиции в недвижимость считаю выгодными на данный момент. Если есть длинные деньги, которые не понадобятся в ближайшие годы, то самое время начать присматриваться. Рынок недвижимости встал, цены не растут, а местами снижаются. Объявлений о продаже на самом деле много, а реального спроса всё меньше. Надо мониторить цены, выбрать хорошо застройщика, который сдаёт в срок или с небольшими задержками, но с приемлемым качеством. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Какие сейчас застройщики, хоть надёжные, хоть нет. Готовое продать трудно, в том числе и коммерческое. Я готов продать пару-тройку магазинов, там доходность при правильном подходе, действительно 30-40% годовых. Но не продаются. Никто не хочет морочится. Или денег нет.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Дело прибыльное, только инвестора денежного в наше время не так то и просто найти, даже под недвижимость)

Share this post


Link to post
Share on other sites
10 часов назад, mik15 сказал:

Какие сейчас застройщики, хоть надёжные, хоть нет. Готовое продать трудно, в том числе и коммерческое. Я готов продать пару-тройку магазинов, там доходность при правильном подходе, действительно 30-40% годовых. Но не продаются. Никто не хочет морочится. Или денег нет.

Так я и говорю, что для покупателя самое хорошее время для покупки недвижимости. Рынок стоит, цены не растут, покупателей особо нет. Самое время вкладываться, если есть свободные деньги, которые не понадобятся несколько лет. То есть если это не спекулятивная инвестиция. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Вопрос сроков. 

Если мы говорим о коммерческой недвижимости вопросов возникает меньше - как бы не было состояние экономики, а новые магазины открываются рядом со мной регулярно (правда не ясно что стало с теми кто был там раньше). 

 

А вот жилая недвижимость это скорее плохое вложение

График наглядно демонстрирует что цены сейчас на уровне 2011 года. 

 

Можно возразить что в раньше цены росли быстрее инфляции. Поэтому график изменения стоимости недвижимости в разных странах. Не думаю что российская недвижимость сколько либо уникальна, что бы и дальше так расти. 

IMG_0167.JPG

IMG_0168.JPG

Share this post


Link to post
Share on other sites

В конце 2018 и начале 2019 наблюдался рост цен на новостройки в городах-миллионниках. Рост уже произошёл и далее стоит ожидать стабильность, то есть сильного роста не будет, но и падения тоже не ожидаю. В инвестиционных целях покупка недвижимости сейчас неинтересна. Имевший место рост связываю с ростом ипотечного кредитования. Кто мог уже в большинстве взяли ипотеку и в ближайшие годы они повторно не станут брать ипотеку. У других же нет возможности оплачивать кредит, поэтому и причин для дальнейшего роста нет. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Я напрочь не понимаю людей, которые задумываются о вложении в недвижимость в РФ.
Это что? Неумность или неинформированность?

Абсолютно точно в ближайшие годы ничего интересного на этом рынке не будет. Именно в РФ. 
Да, могут быть какие-то отдельные объекты, отдельные сделки, где продавцу очень срочно нужны деньги и он сливает объект значительно ниже рынка. Но это исключение из правила.
А для тех, кто считает инвестирование в недвижимость наиболее интересным видом инвестирования, предлагаю посмотреть вне пределов РФ и Европы. То есть на те регионы, где рост стоимости недвижимости более 5%, а кое-где подтягивается к 8-9%. 

Понятно, что сегодня инвестировать в экономику РФ мягко говоря странная идея. Это же в полной мере относится и к стагнирующему рынку недвижимости в РФ.

Инвестировать нужно на развивающихся рынках.

Share this post


Link to post
Share on other sites
11.07.2019 в 00:32, smspb сказал:

Я напрочь не понимаю людей, которые задумываются о вложении в недвижимость в РФ.
Это что? Неумность или неинформированность?

Абсолютно точно в ближайшие годы ничего интересного на этом рынке не будет. Именно в РФ. 

Я также считал в 2019 и в начале 2020, когда объявили пандемию и казалось, что спрос будет снижаться. Но по итогу 2020-2021 мы увидели небывалый рост в десятки процентов. В 2 новых ЖК рядом со мной стоимость 1-комнатных квартир за тот же период почти удвоилась. Сейчас рынок недвижимости встал и никто не может сказать, когда восстановятся продажи. Теперь я не жду роста даже, если резко снизят ставки по ипотеке. Но кто знает, а вдруг опять произойдёт скачок цен. Такое возможно, если будут печатать деньги и увеличивать зарплаты с выплатами. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Все текущие события подтверждают мои слова, сказанные и два, и три, и более лет назад. 
Нельзя назвать дальновидным инвестирование в РФ или инвестирование только в РФ.
Конечно, территория РФ почти шестая часть суши планеты. Но если говорить об экономике, о весе в мировой экономике, ситуация совсем иная. Поэтому совсем странно считать, что деньги лучше или безопаснее зарабатывать в РФ.
Да, был период девяностых, нулевых ... Тогда действительно ситуация была иная. Возможность заработать была больше рисков. То есть риски не были ниже сегодняшних, конечно. Но и динамика роста бизнеса была огромная.
Последние лет десять, да и тем более сейчас, да и потом тоже, РФ не самая интересная территория для инвестирования. 
Развивающиеся рынки, Западная Африка ... Это то, что я посмотрел, "потрогал", пособирал там цифры, плотно пообщался с местными, вот там да, интересно и очень перспективно.
Повторюсь, неспроста Западную Африку называют "ипподром для инвесторов".
И неспроста именно туда ушли создатели федеральной сети гипермаркетов Лента, создатель сети аптек 36 и 6, .... да и не только.
Конечно, сегодняшняя ситуация не упростила работу наших предпринимателей в других странах.

Но!

Важно понимать другое - внутри РФ в ближайшие годы будет тяжко. Мягко говоря. 
Поэтому считаю, что инвесторы должны думать о инвестировании в длинную в тех регионах, где есть смысл тратить время.
За это и топлю.
 

Share this post


Link to post
Share on other sites
08.06.2022 в 08:23, smspb сказал:

Развивающиеся рынки, Западная Африка ... Это то, что я посмотрел, "потрогал", пособирал там цифры, плотно пообщался с местными, вот там да, интересно и очень перспективно.
Повторюсь, неспроста Западную Африку называют "ипподром для инвесторов".

Спорить не буду, явно вы лучше меня в этом разбираетесь. Страны этого региона никаких санкций в отношении России не вводят, поэтому лучше туда вкладывать, чем в западные страны. Но ведь есть риск, что под давлением США и там могут арест недвижимости россиян и компаний из РФ. 

Share this post


Link to post
Share on other sites
41 минуту назад, _Андрей_ сказал:

Спорить не буду, явно вы лучше меня в этом разбираетесь. Страны этого региона никаких санкций в отношении России не вводят, поэтому лучше туда вкладывать, чем в западные страны. Но ведь есть риск, что под давлением США и там могут арест недвижимости россиян и компаний из РФ. 

Нигде никто не вводит санкции против россиян вообще.
Давайте хоть здесь обойдёмся без пропаганды.
Санкции касаются определённых лиц и компаний.
 

Share this post


Link to post
Share on other sites
3 часа назад, smspb сказал:

Нигде никто не вводит санкции против россиян вообще.
Давайте хоть здесь обойдёмся без пропаганды.
Санкции касаются определённых лиц и компаний.
 

Может я не так выразился на счёт санкций, а от пропаганды далёк, хотя со стороны может иначе казаться. 
Если против рядовых граждан не вводят, тогда да отличное место.

Лишь бы потом не переиграли, а то сегодня против определённых лиц и компаний, а завтра уже без разбору. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

БИЗНЕС = РИСК
Случиться может всё, что угодно.
Но это не говорит о том, что теперь и из дома выходить не будем.
Но я о другом:
инвестор должен учитывать риски, доходность и перспективность создаваемого бизнеса
Исходя из этих постулатов инвестировать в РФ сейчас ... Да и раньше, последние годы, было уже не столь интересно. По крайней мере если у инвестора есть возможность инвестировать в разных локациях, это наиболее правильный вариант. А уж если говорить о развивающихся рынках, то тут, как говорится, сам Бог велел.
Именно развивающиеся рынки интересны своей перспективностью.
Конечно, есть и риски. Где их нет? Есть и свои трудности и сложности. Преодолением коих будет заниматься тот, кто искал и нашел инвестора, рассказал ему о планах, подтвердил собой и расчётами реальность выполнения задачи.
Понятно, что сегодня, в свете текущих событий, вариантов создания бизнеса несколько поубавилось. Но, во-первых, всё же есть другие варианты, кроме отпавших. А во-вторых, нельзя сказать, что существующая ситуация навсегда. 
Теперь о разговоре, который был изначально, то есть о вложениях в недвижимость.
Иногда пишут, что это самые надёжные вложения. Ну-ну. Пусть это скажут жителям Мариуполя, например.
То, что инвестирование в недвижимость - это одно из самых популярных консервативных вложений, согласен.
Но, далеко не самое прибыльное. И уж не сказал бы, что самое надёжное. Как показывает жизнь.
Да что там Мариуполь. Давайте возьмём что-то более спокойное, да хоть Питер, например.
Ну, купили квартиру. Ок. И что? Сдавать? А считали сколько надо вложить в эту квартиру, чтобы её сдать? Ремонт, мебель, техника ... 
Ок, сдали. На пол года, например. Что по итогу? Вообщем-то не такие уж и большие деньги + возможный ремонт, возможная замена мебели или техники.
Сколько сухой остаток? Да не так уж и много, ну разве что проесть вкусно.
Да, но кто-то скажет - За это время квартира подорожала! Можно продать в плюсе.
Ага, подорожала она, ну-ну. В рублях подорожала? А в долларах? То-то и оно. Ничего она не подорожала на самом деле. 
Более того, квартира стала "БУ". Нафиг она кому нужна за дорого? Если есть новые в предложениях.
Значит что? Продавать с дискаунтом? Так это что получается, что это за инвестирование такое? Суп из под яиц, получается?
Это я ещё не вписал во всю эту стройную схемку такой вариант как пожар, подтопление и прочая, прочая, прочая, что значительно снижает стоимость объекта.
Так что про инвестирование в виде покупки квартиры ... ну как-то не очень ...
Другое дело если инвестирование в промнедвижимость - офисы, склады, промышленная недвижимость. Но и там свои сложности. 
Добавьте к этому не придуманный рост стоимости недвижимости в рублях, а реальный рост в валюте. А этот рост сейчас ну очень маленький. Прям очень. То есть это даже доходностью назвать сложно.
Да, опять возвращусь к регионам, где рост стоимости недвижимости значительно выше. (есть же все отчёты и у Европейского Банка Реконструкции и Развития, и у многих других международных банков и структур)
Вот в таких регионах или странах, или частях стран да, там процент роста больший, а кое-где и вообще интересный.
Но это совсем не про РФ.

Share this post


Link to post
Share on other sites
9 часов назад, smspb сказал:

Ну, купили квартиру. Ок. И что? Сдавать? А считали сколько надо вложить в эту квартиру, чтобы её сдать? Ремонт, мебель, техника ... 
Ок, сдали. На пол года, например. Что по итогу? Вообщем-то не такие уж и большие деньги + возможный ремонт, возможная замена мебели или техники.

Об этом и я думал, если сделать ремонт и обставить мебелью с техникой для сдачи, то есть риск, что плата за аренду не окупит расходы или прибыль будет ничтожна мала. Это хорошо на море сдавать, где плата намного выше и по любому окупит все возможные расходы.
 

9 часов назад, smspb сказал:

Да, но кто-то скажет - За это время квартира подорожала! Можно продать в плюсе.
Ага, подорожала она, ну-ну. В рублях подорожала? А в долларах? То-то и оно. Ничего она не подорожала на самом деле. 

Знаете, а я вот периодически сравниваю цену покупки своей квартиры с её текущей не только в рублях, но и в долларах. В 2014 в долларах получалась приличная сумма, а затем прям упала и не поднималась до недавнего времени. Сейчас доллар ослабел, что меня должно радовать, хотя и есть немного отложенных долларов. Основные траты в рублях и при высоком долларе цены становятся неподъёмными. Цены на ряд товаров так и не снизилась. Так вот в долларах стоимость моей квартиры выросла, но я не уверен, что продав за рубли смогу сейчас купить доллары по курсу близкому к официальному. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Вы неправильно считаете.
Рубль укрепился виртуально.
Нет никаких 60 рублей за доллар. Нельзя пересчитывать деля цену на этот виртуальный курс. 
Доказательством тому, что курс придуман ЦБ РФ служит то, что импортные товары не дешевеют.
У нас уже это не впервые. Во времена СССР курс тоже был придуманным. Во многих тоталитарных странах или в странах с очень зависимой экономикой такое часто бывает. И по два курса бывает одномоментно, и более.
Реальный курс валюты устанавливает рынок. Как и цены на что угодно тоже устанавливает рынок. Если, конечно, нет сговора корпораций, основывающегося на коррупции.
Доллары, особенно если они наличные, берегите. Они Вам ещё пригодятся.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Restore formatting

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

Sign in to follow this  

Добро пожаловать на форум investtalk.ru!

Наша электронная площадка создана и работает для тех, кто ищет выгодные направления для инвестиций и преумножения капитала. Пользователи могут свободно делиться своим мнением, опытом, оценивать ситуацию в стране и в различных областях российской и мировой экономики. Мы ожидаем, что все обсуждения будут проводиться в уважительной форме, это поможет узнать мнение других инвесторов по различным вопросам и найти инвестиции в любой интересный проект. Продолжить читать
×
×
  • Create New...