Нью-Йорк, Нью-Йорк

[Accumulator 176]

Нью-Йорк, Нью-Йорк

 

16.03.2010 16:38

Нью-Йорк по праву считается столицей мира. Финансовый центр на Уолл-стрит, музеи Гуггенхайма и «Метрополитен», бутики мировых дизайнеров на Пятой авеню, Бродвей и неповторимые архитектурные изыски - многоликость этого города поражает.

 

Расположенный на берегу Атлантического океана в юго-восточной части штата Нью-Йорк, город разделён на 5 административных округов: Бронкс, Бруклин, Квинс, Манхэттен и Стейтен-Айленд.

 

Сити, как часто называют Манхэттен его жители, является историческим центром города. Здесь находятся знаменитые небоскрёбы Эмпайр-стейт-билдинг, Крайслер-билдинг, «Утюг» и др., театральный район на Бродвее, «Музейная миля» на Пятой авеню, Чайна-таун и самый большой в мире Центральный парк.

 

Всё это, а также живописное местоположение этого района и комфортные погодные условия делают недвижимость в Нью-Йорке очень привлекательной для инвесторов.

 

Но насколько недвижимость «Большого Яблока» надежна в период экономического кризиса? Одни эксперты утверждают, что ценовое дно не пройдено, и пророчат дальнейшее падение цен на недвижимость в США, обосновывая это тем, что преждевременно говорить об окончании финансового кризиса. Другие, ссылаясь на позитивные макроэкономические данные о росте числа выданных разрешений на строительство жилья во второй половине 2009 г. (показатель будущей активности на строительном рынке), а также росте доходов строительных компаний от продаж объектов недвижимости, говорят о переломном моменте на рынке недвижимости. Но и те, и другие оперируют средними показателями по стране или по штату, теряя из виду отдельные регионы, где в силу географических, исторических, социальных и других причин не может быть сильных колебаний стоимости недвижимости. С полной уверенностью можно сказать, что Нью-Йорк, наряду с некоторыми другими крупными городами в США, остается своеобразным островком стабильности.

 

Несмотря на то, что системные негативные изменения в экономике страны всё-таки оказали влияние на рынок недвижимости Нью-Йорка, среднее снижение цен на недвижимость в этом регионе за 2009 г. не превысило 15%. Эксперты «МИЭЛЬ Distant Property Management» отмечают, что для этого города такое падение, безусловно, заметно - здесь цены на недвижимость всегда имели тенденцию к росту. Однако сейчас ситуация начинает меняться.

 

Продажи во второй половине 2009 г., по сравнению с первым полугодием, с учетом сезонности увеличились в среднем на 15%. А увеличение объема спроса всегда ведет к увеличению цены предложения. Также в США очень высокие инфляционные ожидания: ФРС США на протяжении 2009 г. постоянно снижала учетную ставку, и в настоящий момент ставку можно считать нулевой. Это значит, что происходит «печатание денег» с целью, в том числе, стимулировать ипотечную активность коммерческих банков. Но не нужно быть гуру в экономике, чтобы понять, что бесконтрольная эмиссия денег рано или поздно приведет к росту инфляции. А это, в свою очередь, приведет к росту стоимости недвижимости.

 

Поэтому инвестиции в недвижимость - наиболее разумное вложение денег, особенно для россиян. Исторически, многие граждане России держат свои сбережения в долларах США. И главное, львиная доля ВВП России формируется за счет экспорта энергоресурсов, которые также номинированы в долларах США. Что же будет делать Россия, когда, например, за свою нефть будет получать условно те же 75 долларов США, но уже не по 29 руб. за доллар, а например, 20. Ответ очевиден: ЦБ РФ будет искусственно снижать курс рубля, чтобы бюджет РФ и нефтяные компании не пострадали. Поэтому держать свои активы, как в рублях, так и в долларах США или в любой другой валюте, по крайней мере, неразумно.

 

По мнению Натальи Завалишиной, Генерального директора «МИЭЛЬ Distant Property Management», - «наиболее разумно вкладывать средства в недвижимость в стабильных или перспективных регионах, к числу которых, безусловно, относится и Нью-Йорк. К тому же, покупая недвижимость в Нью-Йорке, нет необходимости терять на переводе долларовых накоплений в любую другую валюту».

 

Высокая ликвидность недвижимости в Нью-Йорке делает ее гибким инвестиционным инструментом, позволяющим практически в любой момент как минимум вернуть вложенные средства, а вероятнее всего, получить при этом прибыль. Это, в современных условиях, более надежный вариант размещения средств, чем банковские вклады, ПИФы, и другие финансовые инструменты. Конечно, при выборе объектов желательно консультироваться с профессионалами, так как потенциал недвижимости в городе несколько различается в зависимости от района и каждого конкретного здания. К примеру, эксперты «МИЭЛЬ DPM» помогут оценить инвестиционный потенциал каждого конкретного объекта и уберегут от ненужного риска при совершении сделки.

 

Очевидно, что наиболее привлекательным со всех точек зрения районом является Манхэттен (Сити), - остров, с которого когда-то и начался Нью-Йорк. Несмотря на то, что Сити - это исторический центр с уже устоявшейся инфраструктурой, здесь можно встретить весьма интересные предложения на рынке недвижимости.

 

Например, в сегменте коммерческой недвижимости Нью-Йорка есть предложение о продаже здания по адресу: 230 East 53 st., Сити.

 

Здание состоит из 5 этажей общей площадью 564 кв. м. и расположено в одном из самых престижных районов Нью-Йорка, под названием "Turtle Bay". Вблизи находятся такие объекты, как здание ООН и различные посольства. На данный момент, здание состоит из 2 квартир и 2 торговых помещений.

 

Первый этаж арендован видео магазином, второй - школой каратэ. На третьем этаже располагается трехкомнатная квартира. Четвертый и пятый этаж - дуплекс, с четырьмя спальными комнатами, тремя туалетами, и двумя террасами.

 

Упрощенный расчет доходности

 

ПРИХОД:

1-ый этаж (Видео Магазин) $ 16,910.00 (договор аренды истекает в 2012 г.)х12

2-ой этаж (Школа Каратэ) $ 5,325.00 (договор аренды истекает в 2012 г.)х12

3-ий этаж (Квартира) $ 3,500.00 (ежемесячное обновление договора)х12

4-ый и 5-ый Этажи (Дуплекс) $ 5,000.00 (договор аренды истекает в 2010 г.)х12

 

Годовой Арендный доход: $ 367 320.00

 

РАСХОД:

Налоги на Недвижимость: $ 77,576.00

Страховка: $ 4,500.00

Вода и Канализация: $ 2,000.00

Отопление: $ 6,000.00

Техобслуживание и Ремонт: $ 6,000.00

Зарплата Управляющего Зданием: $ 4,200.00

Электричество: $ 1,000.00

Текущие Годовые Расходы: $ 101 276.00

 

ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД: $ 266 044.00

ОПЕРАЦИОННАЯ ГОДОВАЯ ДОХОДНОСТЬ: 6,3%

 

 

Для тех, кто пока не готов вкладывать столь значительные суммы, даже несмотря на очевидно благоприятный для этого период, существуют более доступные и простые варианты.

 

Н. Завалишина отмечает: «Если говорить о жилой недвижимости для частного инвестора, то предложения на этом рынке приятно удивят своим разнообразием. В зависимости от класса жилья и имеющегося бюджета, покупателю предлагаются разные варианты, в том числе и до 350 000 долл. США».

 

Если инвестор располагает бюджетом до 600 000 долл. США, то ему следует присмотреться к

 

студии в комплексе «Gramercy Park» («Грамерси Парк») по адресу: East 23rd St., bet. 1st and 2nd Aves New York, NY-10010 (Ист 23-ая Ул., меж., 1-ой и 2-ой Авеню Нью-Йорк, НЙ-10010)

 

Это 22-этажное здание имеет стеклянную наружную стену, которая создает необычайное освещение в каждой квартире. В жилом комплексе «Грамерси Парк» имеется три бара и сад на крыше. Включены все удобства для комфортного проживания.

 

В комплексе есть много развлечений. Можно проводить время в баре в вестибюле, на террасе, баре Starck, библиотеке, а также в прекрасном саду на крыше. А для любителей спорта здесь имеется современный фитнес-центр с сауной, площадью в 240 кв. м.

 

Характеристики студии:

 

• люкс отделка под "Ключ";

• окна во всю стену;

• дубовые полы;

• кухня с бытовой техникой от Subzero и Miele;

• дизайнерская ванная комната;

• центральное кондиционирование;

• центральное отопление;

• домашние животные разрешены;

• вид на город;

• северо-западная сторона;

 

 

 

 

Характеристики:

 

Тип Недвижимости: Кондоминиум

Тип сделки: Перепродажа

Всего Комнат: 1

Спальные Комнаты: 0 (Студия)

Ванные Комнаты: 1

Площадь (кв.м.): 40

Этаж /Этажность: 9/22

Месячные Комм. услуги: $375

Месячные Налоги: 48

 

 

Объем инвестиций: 563 000 долл. США

 

 

Упрощенный расчет доходности:

Начальная Цена: $678,000 (снижена на 17% до $563,000)

Цена за кв. м.: $14,075

Средняя цена за кв.м. в здании: $15,000

Ипотека: до 50%

Ежемесячные расходы (Налоги + Коммун.): $423

Ожидаемые ставки по аренде: $2,300

 

ЧИСТЫЙ ДОХОД (В ГОД): $ 22 524

ГОДОВАЯ ДОХОДНОСТЬ ОТ АРЕНДЫ: 4%

 

В заключение, эксперты «МИЭЛЬ DPM» выделяют 7 факторов привлекательности Нью-Йорка в настоящий момент:

 

1. Это самый большой деловой и культурный центр мира.

 

2. Если говорить о Манхеттене, в силу географических особенностей (это остров), там невозможно увеличить объем предложения недвижимости. Вполне вероятно, что в Манхеттене повторится сценарий Монако, где средняя стоимость кв. м. жилья достигла 30 000 евро.

 

3. Именно сейчас продавцы наиболее гибки в торге. Скидки могут достигать 10-15%. Такая благоприятная ситуация складывается раз в 10-15 лет. И дальновидные инвесторы, аккумулировавшие средства, атакуют такие регионы.

 

4. По мнению многих экспертов рынка недвижимости Нью-Йорка, такого разнообразия предложения в обозримом будущем больше не будет.

 

5. Помимо собственно инвестиций, это хорошее место и для всех тех, кто думает о дальнейшем образовании детей.

 

6. Значительно снижены процентные ставки по ипотеке. И граждане РФ имеют возможность получать кредиты в размере 50% от стоимости объекта недвижимости на 20-25 лет по ставке 4-5%.

 

7. Престижность обладания недвижимостью на Манхеттене непререкаема.

 

 

 

Источник: Холдинг МИЭЛЬ

[Павлик 149]

Всё красиво расписано и Нью-Йорк действительно всемирно известное место, но сколько раз уже было, когда арестовывали наших граждан с нелепыми обвинениями. Где гарантия, что человек купивший там недвижимость не будет потом назван хакером или мошенником, который угрожает нацинтересам США. Не стоит рисковать, особенно сейчас в свете политического напряжения.