Пассивный доход. Сдача жилья в аренду. Так ли выгодно?

[Goblin1917 38]

Арендный бизнес vs банковский депозит

 

 

В москве арендный бизнес стал воистину народным. Им занимаются все., от студентов до пенсионеров. Основное условие входа в бизнес это владеть квартирой в москве. Хотя если вдуматься то вот какие мысли на этот счет.

 

Например квартира двушка в москве приносит порядка 20-30 тыс в меся в зависимости от ремонта. Квартиры внутри трешки и садового кольца не рассматриваем пока, это другой сегмент. Стоимость такой квартиры колеблется в районе 4 млн. рублей. За год аренды прибыль составит примерно 300 тыс. рублей что менее 10% годовых.

Но надо учесть что годовой доход 300 тыс рублей это т.н. грязная прибыль так как нужно заплатить НДФЛ 13%. то есть 39 тыс рублей. Значит "чистыми" получаем 261 тысяча рублей прибыли с капитала 4 млн. Это еще без учета амортизации (что то сломали арендаторы, поцарапали стену, разбили окно, сломали кран на кухне).

 

Справедливости ради надо заметить что квартиры каждый год немного но дорожают. Это также следует отнести к прибыли. В общем немного округлив там и там и приходим к цифре что наш какпитал приносит нам ежегодно 7,5% годовых.

 

Как можно увеличить эту доходность??? Вариантов на первый взгляд 2. Это сделать в квартире дорогой ремонт и попытаться сдавать ее на 5-10 тыс в месяц дороже или продать квартиру и разместить деньги на депозите в банке (точнее в нескольких банках).

 

Про депозиты. Первым я наткнулся на сайт Альфа банка. И в разделе новостей увидел следующее:

 

Альфа-Банк повысил ставки по срочным депозитам для физических лиц на 0,1–2% в долларах США и на 0,1–3% в евро в зависимости от суммы и срока вклада.

 

Теперь максимальная ставка в долларах США и евро по депозитам «Победа» (вклад с капитализацией процентов) и «Премия» (c ежемесячной выплатой процентов) на 6 месяцев составляет — 6,50%, на срок 1 год — 7,50%, а на 3 года ставка выросла до 7,80%.

 

Из чего я могу сделать вывод что банковский депозит в валюте пока если и не проигрывает арендному бизнесу, то по доходности однозначно не превышает. Будем следить за дальнейшим развитием событий.

 

Специально для investtalk.ru

Edited April 23, 2010 by Accumulator

[Accumulator 176]

Но есть еще рублевые банковские депозиты например вот первое попавшееся предложение от банка Тикофф.

 

«СмартВклад» застрахован Системой Страхования Вкладов в пределах до 700 000 рублей. Застрахован не только сам вклад, но и начисленные проценты.

 

13,5% годовых с капитализацией процентов в рублях на срок от 1 года и выше — возможно, самый высокий процент по вкладам с государственной страховкой.

 

При открытии вклада банковским переводом вы получаете дополнительный бонус — 1,5% от суммы вклада. Таким образом мы компенсируем комиссию, которую вы, возможно, заплатили при переводе.

 

Я конечно понимаю что депозит в рублях это страшно, а если условия депозита не позволяют быстро снять деньги или перевести их в другую валюту то это очень-очень страшно но тем не менее...

 

[dent 0]

Но есть еще рублевые банковские депозиты например вот первое попавшееся предложение от банка Тикофф.

Я конечно понимаю что депозит в рублях это страшно, а если условия депозита не позволяют быстро снять деньги или перевести их в другую валюту то это очень-очень страшно но тем не менее...

 

Можно дробить вклад, по 1\3 рубли баксы евры, средняя ставка бы вышла около 9,5%

 

+ диверсификация

[Goblin1917 38]

Можно дробить вклад, по 1\3 рубли баксы евры, средняя ставка бы вышла около 9,5%

 

+ диверсификация

 

А увеличение доходности путем хорошего ремонта в квартире не дадут того же эффекта? Или близкой к 9,5% доходности.

 

[Михаил. 38]

Вот тут говорится о том, что хорошей альтернативой сдаче жилья в аренду является банковский вклад. В развитой стране ставки по депозитам столь мизерны, что нет сомнений в том, что выгоднее сдавать недвижимость в аренду. У нас же высокая инфляция, поэтому порой выгодней держать деньги в банке, чем инвестировать в недвижимость. Но это заблуждение, всё таки лучше купить квартиру.

[Annna Altyn 0]

На мой взгляд изначально нужно определиться, что хочу от имеющейся суммы - сохранить или приумножить, оттуда и скакать.
Если сумма небольшая, то покупка недорогой квартиры с последующей сдачей в аренду - это скорей головная боль, нежели доход.
Поэтому при незначительной сумме нужно рассматривать иные варианты инвестирования. 
К примеру, приобретение недорогого жилья в моменте падения цен с последующей продажей или банковские депозиты, но не в одной валюте, а в нескольких.
Когда же речь идет о приличной сумме, на которую квартиру можно приобрести недешевую или рассмотреть покупку недвижимости за границей, где арендная плата будет соответствующая, то такой вариант пассивного дохода имеет смысл рассматривать.

[Павлик 149]

Если жильё в большом городе, где не сложно найти хорошую работу, то можно будет по хорошей цене сдавать в аренду. Но для сдачи в аренду брать лучше вторичку, пусть уже с не самым хорошим ремонтом, но это лучше, чем новостройку с хорошим или просто новым ремонтом доверять квартирантам. Иначе потом придётся тратиться на ремонт.  

[Pioner 36]

Если вопрос ставить аренда или банк, то выберу первое.

[Jeison 3]

Я "инвестировался" в новостройку с перспективой под сдачу в аренду. Минусов тоже пока хватает: квартплата+коммунальные услуги, ремонт высасывает приличные деньги. Еще собственный физический труд и время, затрачиваемое на ремонт, либо контроль и надзор за наемными работниками, что совсем не проще. Ну и заранее начитался форумов с описанием того, что творят с квартирами арендаторы - оптимизма не добавляется. Но держать в нашей стране и в наше время крупные суммы во вкладе - еще больший экстрим.

[Pointman 10]

Ну это начальные затраты, дальше то пойдет уже лучше,когда деньги начнет приносить.

[Евгений1121 5]

Вложения в покупку квартиры, все же более выгодный вариант, если не по процентам, то по сниженным рискам. Что бы не происходило с экономикой страны,  как бы не прыгали валюты и инфляция, недвижимость останется недвижимостью. При любой ситуации, кроме наверно какого ни будь "раскулачивания", вы сможете выручить деньги за свою недвижимость. И кстати, относительно квартирантов, и того что они якобы творят. Если почаще контролировать, и на этапе заключения договора, подстраховаться себя залогом, то риски значительно снижаются. 

[Павлик 149]

1 час назад, Евгений1121 сказал:

Вложения в покупку квартиры, все же более выгодный вариант, если не по процентам, то по сниженным рискам. Что бы не происходило с экономикой страны,  как бы не прыгали валюты и инфляция, недвижимость останется недвижимостью. При любой ситуации, кроме наверно какого ни будь "раскулачивания", вы сможете выручить деньги за свою недвижимость. И кстати, относительно квартирантов, и того что они якобы творят. Если почаще контролировать, и на этапе заключения договора, подстраховаться себя залогом, то риски значительно снижаются. 

Вот это контролирование с залогами и всеми разбирательствами отнимают время и нервы. Если в аренду сдаётся множество квартир и есть возможность нанять управляющего, чтобы он со всем этим разбирался, тогда да можно. Но если 1-2 квартиры и контроль возлагать на свои плечи, то столько головной боли будет. Большинству квартирантов наплевать на сохранность имущества, сантехники и они не особо заботятся поддерживать хорошее состояние квартиры. 

[Pioner 36]

я слышал, что как правило отдаются под контроль риелтору все эти вопросы (за энную плату), если больше 1 квартиры сдается и нет возможности самостоятельно решать этот вопрос

[Jeison 3]

Кстати, интересно почитать, как ситуация изменилась с момента открытия топика. Обратите внимание на нынешние процентные ставки по банковским вкладам. А по-поводу аренды: люди правда еще мало жили, что ли, если думают, что кто-то (риэлтор, управляющая компания или еще какой-то мифический управляющий) будет делать все за вас и заботиться о вашем имуществе и деньгах. Если хочешь сделать хорошо - делай это сам. Да и вообще зарабатываение денег без головных болей ( to Annna Altyn) ,по крайней мере у меня, бывает очень редко.

[DarinaN 0]

На мой взгляд, покупка квартиры и последующая ее сдача по рискам намного меньше, чем тот же депозитный вклад. Тем более сейчас ЦБ хочет еще снизить ставку рефинансирования, т.е. и проценты по вкладам упадут. Вся интрига заключается в том, на сколько ее хотят снизить на 0,25% или на 0,5%, разница достаточно существенная.
Но, конечно, и предложения аренды квартир за последнее время сильно выросло, а значит ожидаемо парение стоимостина аренду жилья.

[Павлик 149]

Инвестиция в недвижимость не самый лучший вариант, потому что это подразумевает длительную инвестицию. На данный момент и видимо ещё достаточно долго недвижимость не будет ликвидным инструментом. А значит в случае надобности денег квартиру придётся продать с дисконтом, то есть возможно с убытком. Но если сравнивать с депозитом, то недвижимость выигрывает однозначно. Вклад застрахован ровно на 1,4 миллиона рублей и то не факт, что их получишь в случае банкротства банка. Читал недавно статью, что некоторые вкладчики обанкротившихся банков столкнулись с проблемами. Речь о тех, кто снял свои собственные деньги незадолго до объявления банков банкротами. 

[Svetl@n@1989 0]

Довольно большие проценты по вкладам в Почта-банке, у них много различных акций, если их отслеживать, по можно положить деньги под высокие проценты на короткий срок от 3 месяцев до 1 года. Но я бы не стала продавать уже имеющуюся квартиру, ради того, чтобы получать проценты по вкладам. Может это и выгодно в некоторых случаях, но слишком рискованно. Квартира все-таки никуда не денется, даже если кто-то и сломает в ней кран, а вот с банком что-то произойти может запросто. Так что лично я для себя выбрала вариант копить деньги в банке, открыв пополняемый вклад. А квартиру спокойно сдавать, главное внимательно относиться к тем, кого пускаешь туда жить, от явно мутных личностей лучше держаться подальше, тогда и рисков меньше.

[Павлик 149]

5 часов назад, Svetl@n@1989 сказал:

Довольно большие проценты по вкладам в Почта-банке, у них много различных акций, если их отслеживать, по можно положить деньги под высокие проценты на короткий срок от 3 месяцев до 1 года. Но я бы не стала продавать уже имеющуюся квартиру, ради того, чтобы получать проценты по вкладам. Может это и выгодно в некоторых случаях, но слишком рискованно. Квартира все-таки никуда не денется, даже если кто-то и сломает в ней кран, а вот с банком что-то произойти может запросто. Так что лично я для себя выбрала вариант копить деньги в банке, открыв пополняемый вклад. А квартиру спокойно сдавать, главное внимательно относиться к тем, кого пускаешь туда жить, от явно мутных личностей лучше держаться подальше, тогда и рисков меньше.

Допустим у вас сумма, которой хватит на покупку квартиры, допустим 5-7 млн рублей. И в этот же момент в Почта-банке предлагают открыть вклад под "довольно большие проценты". Как вы поступите, купите квартиру или положите деньги на депозит? 

[Jeison 3]

On 3/12/2018 at 7:28 PM, Павлик said:

Допустим у вас сумма, которой хватит на покупку квартиры, допустим 5-7 млн рублей. И в этот же момент в Почта-банке предлагают открыть вклад под "довольно большие проценты". Как вы поступите, купите квартиру или положите деньги на депозит? 

Svetl@n@1989 была бы во многом права, если была бы уверенность, что за период депозита ничего в стране не произойдет и цена на недвижимость одномоментно не подпрыгнет. Но, как вы знаете, таких гарантий у нас никогда нет. Я сам, в принципе, активный пользователь банковских продуктов и до недавнего времени даже мог считаться "серийным вкладчиком". Думал, что система проста и прозрачна - банк в АСВ, сумма вклада до 1,4 млн. и проблем быть никаких не может. Тем не менее, уже несколько раз слышу на банки.ру про практику оформления "тетрадочных" вкладов.

[Павлик 149]

7 часов назад, Jeison сказал:

Svetl@n@1989 была бы во многом права, если была бы уверенность, что за период депозита ничего в стране не произойдет и цена на недвижимость одномоментно не подпрыгнет. Но, как вы знаете, таких гарантий у нас никогда нет. Я сам, в принципе, активный пользователь банковских продуктов и до недавнего времени даже мог считаться "серийным вкладчиком". Думал, что система проста и прозрачна - банк в АСВ, сумма вклада до 1,4 млн. и проблем быть никаких не может. Тем не менее, уже несколько раз слышу на банки.ру про практику оформления "тетрадочных" вкладов.

Про "тетрадочные вклады" попадалось несколько сюжетов, это полное ... Человек открывает вклад на свои личные сбережения, но из-за недобросовестности некоторых банков может остаться без денег в случае банкротства. То есть не будучи виноватым, а только из-за своей доверчивости и это речь не идёт о каких-то шарашках, сулящих баснословную прибыль в короткие сроки. Раньше и мне казалось, что всё прозрачно и рисков нет, сейчас так не думаю и перестал пополнять имеющиеся вклады в 2 банках.