Идет ли китайский рынок недвижимости к обвалу?
По мнению многих аналитиков, китайский рынок недвижимости является самой большой угрозой для мировой экономики, пишет The Financial Times. Состояние сектора китайской недвижимости является одним из основных рисков, стоящих перед мировой экономикой сегодня. Основные вопросы, вызывающие озабоченность экспертов: не является ли предложение слишком большим, не слишком ли раздуты цены, и не слишком ли велик долг.
Впечатляющие в недалеком прошлом данные о том, что только в 2011 и 2012 Китай произвел больше цемента, чем США на протяжении ХХ века, уже не вызывают победных эмоций. Последние результаты также поразительны, но по совершенно по другим причинам. Цены на жилье в июле снизились в 64 из 70 китайских городов, отслеживаемых национальным бюро статистики, отмечая крупнейший месячный спад. Как символ процветания в прошлом, сегодня китайский рынок недвижимости уже не так хорошо выглядит после того как темпы строительства в стране замедлились, продажи земли и жилья уменьшились, а непроданные запасы постоянно накапливаются. Между тем доступ к финансированию затягивается. Тот факт, что это происходит во второй по величине экономике в мира, делает его еще более тревожным.
В остывающем китайском рынке недвижимости некоторые видят наибольшую угрозу для мировой экономики. Страхи неизбежного краха, подобного кризису высокорискованных ипотечных кредитов в США, тем не менее сильно преувеличены по мнению многих. «Эта проблема недолгосрочная,» — считает экономист Лан Шен (Lan Shen) из Standard Chartered.
Аргументы таких аналитиков, как Шен, состоят в том, что условия ипотечных кредитов являются слишком строгими, поэтому они вызывают серьезные проблемы. Обязательное досрочное погашение для большинства ипотечных кредитов составляет от 30 до 40%, даже для впервые покупающих жилье. Платежи при покупке второго дома подскакивают до 60-70%. Поэтому опасения по поводу того, что резкое падение цен может утопить банки в проблемные кредиты, кажется преувеличенным.
«Замедление не столь резкое, как его представляют в средствах массовой информации», — говорит мировой рыночный стратег JP Morgan Asset Management Бен Люк (Ben Luke). «Замедление в текущем году наблюдается во всем, но стабильные балансы домохозяйств и строгие условий для ипотечных кредитов должны будут предотвратить дисбаланс экономики», — сказал он.
Международный валютный фонд (МВФ), похоже, согласен с этой позицией. В апреле МВФ поставил Китай на четвертое место, как страну, имеющую самый низкий уровень задолженности домохозяйств среди 11 азиатских стран с 12% валового внутреннего продукта (ВВП). Для сравнения, в Новой Зеландии и Австралии уровень долга превышает 90%. Тем не менее, проблемы остаются. Новостройки продолжают оставться пустыми , несмотря на утверждение о том, что урбанизация будет генерировать достаточный спрос по заполнению новых жилищ. Именно в несоответствии спроса и предложения коренится проблема. Развитое масштабное строительство в небольших городах, где урбанизация никогда не было сильной, в то время как строительство в крупных городах ориентировано на средний класс и богатых людей, оставляет семьям с низкими доходами немного возможностей. «Рост цен на жилье создает большое финансовое неравенство. От правительства зависит корректировка динамики спроса и предложения в долгосрочной перспективе «, — говорит Люк.
Ожидается, что правительство Китая готово к этому. Ускорение строительства социального жилья и уменьшение количества разрешений на строительство уже идут, но нужны более энергичные действия. Рынок недвижимости в Китае в значительной мере финансируется местными вкладчиками и банками, так что эффект от падения цен будет ощущаться на рынке, который до сих пор в значительной степени изолирован от остального мира, говорит исполнительный директор Forum Partners Рассел Платт.
