Будущее рынка жилья Московской области.

Важная новость последних дней на тему Подмосковного девелопмента – в четверг, 1-ого августа, почти за месяц до выборов губернатора, областные власти приняли рассчитанную на 2014-2024 годы программу «Жилище». Основая цель документа – сделать Подмосковную недвижимость доступнее для людей, на что планируется потратить, по сегодняшним оценкам, более 30 миллиардов рублей. Обозначены и конкретные планы – снижение средней цены квадратного метра к 2018 году аж на 20%. Уже в 2014 году один «квадрат» должен подешеветь на 8%, в 2015 на 11%, в 2016 году аж на 16%, в 2017 и 2018 годах – запланирована цифра в 20%.  Планируется также масштабное освоение территорий под жилищное строительство, улучшение жилищных условий отдельных групп граждан, в том числе путём выделения им жилищных кредитов.

Ещё одна важная задача программы – переселение граждан из аварийного жилья. По словам министра Правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александра Когана, уже до конца 2015 года весь жилой фонд, признанный аварийным до 1 января 2012 года, должен быть расселён. Новоселья встретят 8432 жителей, на что уйдёт 7,5 миллиардов рублей. Но вряд ли можно говорить об окончании программ переселения – по словам того же господина Когана, 70% жилья в регионе является изношенным, впоследствии рискуя стать аварийным. Быстрое решение проблем ветхого жилья, если оно произойдёт, сулит области строительный бум.

В подтверждение своих крайне оптимистичных планов областное правительство напоминает о слишком завышенной стоимости жилья при наличии огромного количества новостроек, особенно в городах около МКАДа. «В Подмосковье неизбежно будет происходить снижение стоимости жилья, потому что то количество квадратных метров, которое предусмотрено к строительству, уже сейчас не востребовано», — рассказал «МК» заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин. Приводятся также слова, что всё чаще слышны новости о срывах сроков ввода в эксплуатацию жилых домов, а это косвенно говорит о проблемах с продажей недвижимости.

Между тем, последняя статистика по продаже Подмосковной недвижимости явно не в пользу оптимистичных далеко идущих прогнозов по снижению её цены. Согласно последним исследованиям компании «Эталон-инвест», за первое полугодие средняя стоимость квадратного метра в новостройках Московской области подорожала аж на 14,4%, годовой рост составил 10,3%, самым дорогим областным городом с первичным рынком жилья стал Люберцы со средней стоимостью квартиры в новом доме равной 6,3 млн рублей. Уровень цен на недвижимость в целом за месяц увеличился на 1,1%, за полгода на 5,7%, средняя цена выросла до 74 439 рублей за квадратный метр. По прогнозам компании, общий рост за 2013 год составит порядка 12-15%, что прямо противоположно предвыборным планам областного правительства. При таком бурном росте цен регион остаётся лидером страны по количеству вводимого в строй жилья, согласно последним данным Росстата, за первые полгода 2013 г. его объём составил 2,266 миллиона квадратных метров общей площади жилых домов, зафиксирован рост 25,5% по сравнению с прошлогодним аналогичным периодом.

Неудивительно, что подобные «стахановские» темпы ввода новостроек не всегда делают жизнь в конкретно взятых населённых пунктах лучше, особенно для уже проживающего там населения. При этом снизить стоимость жилья можно либо новым массовым строительством, либо перераспределением части расходов на муниципальный бюджет, снижением административных издержек. Первое прямо противоречит последним правилам жилищного строительства в области, которые планируется принять уже в октябре.

Согласно проекту правил, оказавшемуся в распоряжении «Ведомостей», в регионе будет введено табу на новые жилые здания выше 9 этажей (сейчас средняя этажность в новостройках региона – 17), а на одном гектаре земли можно будет построить не более 6800 кв. м жилья (против нынешнего среднего значения в 7800 «квадратов»). Разумеется, в новых правилах прописана возможность исключений, но каждый превышающий нормы девелоперский проект должен будет рассматриваться на градостроительном совете региона. Также в правилах прописывается выделение парковочного места под каждую квартиру и создание гостевых паркингов на 50 машиномест, обеспеченность каждой сотни тысяч населения регламентированным числом объектов социальной инфраструкутуры и зелёных территорий. Все эти новые требования, что очевидно, повлияют на недвижимость Московской области и особенно на новостройки лишь в пользу увеличения стоимости квадратного метра.

Московская область остаётся регионом Российской Федерации с наибольшими объёмами ввода квадратных метров. На бывших сельскохозяйственных землях, пустырях и на каждом удобном клочке земли возводятся новые многоэтажки, завлекая всё больше и больше новосёлов. При этом всё громче слышны призывы экспертов в области урбанистики, местных жителей и даже чиновников упорядочить рынок застройки, сделать новые районы более комфортными для жизни, не перегружать некогда тихие областные городки. Правительство области готово идти на эти меры, это предполагает дальнейший рост цен на недвижимость в регионе, в особенности на первичный рынок жилья. Даже в ближайшее время разогретые слухами об ограничениях на строительство инвесторы могут активизироваться в скупке готовых квадратных метров. Одновременно в официальных планах власти, наоборот, каждый год постепенное снижение цен на жильё, вероятнее всего, административными методами. Что выйдет из последних задумок и какова будет ситуация на изменяющемся рынке жилья, будет ясно уже совсем скоро.