Кто, когда и в каких случаях выплачивает подоходный налог с продажи квартиры
Довольно часто происходят сделки купли-продажи квартир. Кто-то получает имущественный вычет, а кому-то приходится платить подоходный налог. При этом продающая сторона может не всегда знать о случаях, когда ей выплачивать в государство ничего не нужно и вообще, как правильно рассчитывается сумма для оплаты счета. Поэтому, сейчас будет вполне уместно описать, необходимо ли платить налог с продажи квартиры, как самостоятельно узнать его размер и существуют ли случаи, когда вообще не надо подавать документы.
На кого ложится бремя по оплате налога?
Если говорить просто, то этот налог обязаны заплатить все, кто продает имущество, полученное по наследству, пенсионеры или с подаренной и приватизированной квартиры. Но в таких вопросах есть ряд поправок. И теперь поговорим о них. Для начала – близкие родственники. Есть два варианта оформления сделки: договор дарения и договор купли-продажи. В разных случаях будет различный исход по вопросу, платится ли налог с продажи квартиры. Договор дарения должен быть оформлен между родителями, детьми, дедушками и бабушками, внуками, братьями и сестрами. Факт близкого родства необходимо подтверждать документально. В этом случае ни одна из сторон не будет обременена оплатой подоходного налога. Но и на имущественный вычет в таком случае тоже рассчитывать нельзя. Во всех остальных случаях придется производить расчет НДФЛ и выплачивать его.
Декларация вместе с подготовленными документами должна быть подготовлена к 30 апреля в следующем году после даты продажи квартиры. Это означает, что, если сделка оформлена с 12 февраля 2019 года до 30 апреля 2020 года, все необходимое должно быть предоставлено в налоговую организацию. При этом, как уже обращалось внимание, государство не предоставляет никаких льгот для пенсионеров или других категорий населения. Деньги, полученные с продажи квартиры, рассматриваются как прибыль или доход, а значит с него необходимо заплатить НДФЛ.
Это то, что касается резидентов страны. Теперь немного информации для тех, кто таковыми не является. Сразу хочется отметить, что на этот статус повлияет не документ с пропиской на территории России, а количество дней нахождения в стране. Минимальный срок составляет 183 дня и за все это время нельзя покидать ее пределы. Соответственно, если продающая сторона недавно выезжала, например, в Польшу на заработки, и находилась там более полугода, то она будет считаться нерезидентом страны. Это правило применяется и к иностранным жителям России, которые имеют на ее территории недвижимое имущество. Но в их случае есть некоторые поправки. Они касаются того, как избежать двойного налогообложения. Что это значит?
Продажа квартиры – это доход. Он отображается в налоговой базе, даже если документы не были поданы. Обычно покупатель рассчитывает на имущественный вычет. Это означает, что он придет в налоговую организацию за своими деньгами, и те поймут, что кто-то решил уклониться от уплаты государственного сбора денег. Но тут же действует и поправка. Иностранное лицо само определяет, где он будет совершать покрытие НДФЛ: на территории России или в своем родном месте жительства. Если там налоговая ставка меньше или применяется другой подход к расчетам, нерезидент может решить, что оплата будет произведена в другом месте. Таким образом приличная часть его дохода будет сохранена. Среди нерезидентов налоги также уплачивают все лица без исключения.
Что потребуется для расчета НДФЛ при продаже квартиры?
Формула для расчета проста: от полученной прибыли извлекается 13%. Это и будет размер НДФЛ. Но есть некоторые понижающие элементы. И сейчас рассмотрим и их. Первый, который повлияет на то, платится ли подоходный налог с продажи и в каком размере – налоговый вычет. Им можно воспользоваться только в год совершения сделки. Это означает, что если продажа намечается на декабрь 2019 года, то в этом же 2019 году необходимо успеть подать все документы, чтобы получить вычет от общей суммы в 1 млн рублей. Поэтому в такой ситуации лучше быть или оперативным, или попросить подождать (отложить) сделку до начала января 2020 года. Так, у человека, получившего прибыль, будет время, чтобы ознакомиться со всеми вариантами расчета и выбрать тот, который потребует меньшей суммы для уплаты. Таким образом, основной способ рассчитать налог с продажи квартиры – взять полученную сумму, например, 3,8 млн рублей, вычесть 1 млн вычета (получится 2,8 млн рублей) и умножить все это на 13% (получится 364000 руб.). Если не успеть подать документы до конца года, когда была заключена сделка (в нашем случае – продажа 15 декабря 2018 года), то расчет в 2020 году будет как 3,8 млн руб. × 13% = 494 тыс. руб. Это на 130 тыс. больше.
Теперь немного другой математики. Она касается второго варианта для расчета размера уплачиваемого налога. В ее составляющие будет входить кадастровая стоимость жилья, первоначальная стоимость купли квартиры и цена продажи. Здесь появится новое определение. Это 70% от кадастровой стоимости. Каждое имущество получает свою рыночную оценку. Как правило, на нее не влияет то, за сколько было приобретено или продается жилье, а также в каком районе оно находится или другие критерии, по которым в будущем будет составлена оценка стоимости имущества. Итак, берется кадастровая стоимость квартиры, например, 4,6 млн руб. Из нее высчитывается 70% (4,6 млн × 70% = 3,220 тыс. руб.). Теперь за исходный показатель будет браться 3,9 млн рублей. Во втором варианте расчета подоходного налога не принимает участие вычет в размере 1 млн руб. Но, используется понятие как больше 70% кадастровой стоимости или меньше. Если больше, то в расчет берется первоначальная цена покупки квартиры и стоимость продажи. Между этими цифрами вычисляется разница, а с нее 13% НДФЛ. Если меньше 70% кадастровой стоимости, то между ней и первоначальной стоимостью рассчитывается разница и это умножается на 13%.
Иногда бывает так, что разница составляет 0. В таких случаях НДФЛ не уплачивается. Нерезиденты страны в любых ситуациях платят подоходный налог в размере 30% от стоимости продажи квартиры. Есть еще один критерий, который повлияет на то, будет ли оплачиваться налог с продажи квартиры. Это срок владения. Те, кто вступил в права до 1.01.2016, могут продать спокойно без НДФЛ спустя 3 года владения, а те, кто купил после 1.01.2016 — спустя 5 лет. Помня об этих правилах, любой человек сможет сам решить, по какой схеме ему лучше покрывать расходы по НДФЛ, и когда все-таки лучше продать свое имущество.
Каждый гражданин России обязан уплачивать подоходный налог. На странице https://investtalk.ru/nalogi/s-kakoj-summy-ne-beretsya-podohodnyj-nalog рассказывается, с какой суммы не взимается подоходный налог. А тут идёт речь о том, как возвратить подоходный налог за лечение зубов. Эта и другая информация поможет хорошо разобраться в действующем российском законодательстве.
