Достоверность, как основной показатель качества оценки залогового имущества | Investtalk.ru

Достоверность, как основной показатель качества оценки залогового имущества

Как будет развиваться ситуация на рынке кредитования в 2011 г., в ходе опроса уточнил И.В. Поз, член правления ОАО «Альфа-Банка»: «Проблемой было и остается усиление конкуренции. Если в начале года мы говорили, что идет борьба за топ-10, топ-20 или топ-50 корпоративных клиентов страны, то сейчас в каждом регионе страны ужесточается борьба за каждого клиента. Денег в банковской системе намного больше, чем готова потребить экономика. Если не удастся изменить тренд в экономике, то многие банки будут вынуждены принимать все более высокие риски при сжимающейся марже и кредитовать даже не очень хороших заемщиков. И это, в свою очередь, может привести к ухудшению банковских активов».

Исходя из такого прогноза есть все основания полагать, что разработка адекватных ситуций подходов к оценке залогового обеспечения не утратила актуальности. Причем каждый банк вынужден решать эту задачу самостоятельно. Первым этапом пути является создание в кредитном учреждении подразделения по работе с залогами. Сегодня можно констатировать, что большинство крупных российских банков этот этап прошли. Косвенным тому подтверждением можно считать увеличение частоты появления вакансии «специалист по работе с залогами» на одном из крупнейших рекрутинговом портале HeadHunter <1> в конце 2010 г. и спад таких предложений в феврале — марте 2011 г.

Сейчас в банках уже возникло понимание того, что само по себе наличие в кредитном учреждении профессионалов-оценщиков является лишь необходимым, но не достаточным условием для профессиональной работы с залогами. Составить примерное представление об уровне профессиональных навыков и знаний специалистов по работе с залогами и независимых оценщиков позволяет тот же HeadHunter. Вознаграждение специалиста по работе с залогами сопоставимо с вознаграждением оценщика, имеющего 1 — 2 года стажа работы по специальности.

Разработка таких методик ведется каждым кредитным учреждением самостоятельно на основании кредитной политики банка в области залогового обеспечения кредитных продуктов. И совершенно понятно, что универсальную, пригодную для каждого кредитного учреждения методику создать невозможно.

Но можно и не разрабатывать никаких методик, а доверить оценку активов независимым оценщикам. Тогда специалистам по работе с залогами самим ничего оценивать не надо, им достаточно будет сосредоточить свои усилия на ревизии отчетов независимых оценщиков. Независимые оценщики в таком случае проходят предварительное тестирование, чтобы получить право на ведение оценочной работы для данного кредитного учреждения. В настоящее время наибольшей активностью в этом направлении отличается Сбербанк.

Как показывает опыт, такая схема взаимодействия скорее оказывает влияние на повышение квалификации независимого оценщика, чем на достоверность результата оценки. Это связано с тем, что и по трехстороннему договору работу оценщика оплачивает тот же заемщик/залогодатель. И независимый оценщик сделает все, чтобы оправдать надежды заказчика. Иначе он поступить просто не может. Не сможет он — сможет конкурент. И так будет продолжаться до тех пор, пока за оценку не начнут платить сами кредитные учреждения, к чему сегодня российские банки не готовы.

Понимая, что кредитные учреждения будут и далее проводить оптимизацию издержек кредитования, есть основания полагать, что оценку силами специалистов по работе с залогами следует рассматривать как наиболее реальный путь.

Кредитному учреждению придется привлечь профессионала, способного разработать методики оценки залогового обеспечения, пригодные для практического применения. Но этот путь представляется автору перспективнее, чем «воспитание» независимых оценщиков по формату кредитного учреждения. И причина здесь не только в том, что за работу оценщика платит заемщик/залогодатель. Причина в большей степени методологическая.

Что определяет независимый оценщик

В области стабильности на рынке все три подхода (затратный, сравнительный и доходный) дают похожие результаты и могут быть согласованы между собой. Принцип ожидания в этой фазе рынка можно сформулировать следующим образом: затратный подход — это доходный подход в предположении, что доходы как минимум будут равны затратам. Или превосходить их.

В области подъема принцип ожидания позволяет прогнозировать, что отдача велика, ожидаемые доходы с избытком перекрывают затраты и являются критерием оценки. Затраты не являются в таком случае репрезентативным критерием.

В области кризиса принцип ожидания может быть сформулирован следующим образом: поскольку отдача является менее равновесной, ожидаемые доходы новых участников рынка не покроют их затраты, следовательно, они не будут инициировать новые проекты. Прежние игроки будут продавать имущество, исходя из его способности приносить доход. Причем эта способность не связана с затратами на создание объекта оценки.

Вместе с пониманием, на какой фазе цикла маятника мы находимся, появляется возможность определиться с применением подходов, адекватных этой фазе. Таким образом, теория экономических циклов, разработанная Н.Д. Кондратьевым, сегодня может использоваться в области прикладной стоимостной оценки для целей залога.

Качество внутренней оценки

Не содержит исчерпывающего перечня показателей качества при измерении по градуированным шкалам и традиционная метрология. В настоящее время основными показателями качества оценки в метрологии принято считать следующие:

— сходимость;

— воспроизводимость;

— неопределенность;

— точность;

— правильность;

— достоверность.

Сходимость — показатель качества, характеризующий близость результатов измерений одной и той же измеряемой величины, выполненных в одинаковых условиях.

Воспроизводимость — показатель качества, характеризующий близость результатов измерений одной и той же измеряемой величины, выполненных в разных условиях.

Количественной характеристикой (мерой) сходимости и воспроизводимости являются параметры, характеризующие рассеяние (дисперсию) этих результатов измерений.

Неопределенность — параметр, характеризующий диапазон возможных значений величины. Количественными характеристиками (мерами) неопределенности могут быть стандартная, суммарная и расширенная неопределенность.

Точность характеризует рассеяние результата измерения:

Q = X + тета. (1)

Среднее значение X достаточно часто отождествляют со значением измеряемой величины. Аддитивная поправка тета является неслучайной величиной, даже если ее значение точно неизвестно. Поэтому рассеяние результата измерения обусловлено рассеянием показания X, и мерой точности результата измерения принято считать среднее квадратическое отклонение показания. На практике часто используется и оценка среднего квадратического отклонения — стандартное отклонение или стандартная неопределенность показания.

Внесение в показание поправки направлено на достижение правильности результата измерения. Правильность обеспечивается при совпадении среднего значения результата измерения со значением измеряемой величины. Это возможно только в том случае, когда поправка известна точно. Если же точное значение поправки неизвестно, это учитывается в ситуационной модели. В этом случае внесение в показание поправки осуществляется по правилу сложения случайных величин. Чем точнее значение поправки, тем правильнее результат измерения. Таким образом, правильность результата измерения определяется точностью поправки, а мерой правильности является аналог среднеквадратического отклонения поправки или ее стандартная неопределенность. Чем она меньше, тем правильнее результат измерения.

Достоверность — это показатель качества, характеризующий степень уверенности (доверия) в том, что значение измеряемой величины находится в указанном интервале. Количественной характеристикой (мерой) достоверности может быть доверительная вероятность или уровень доверия. Важно отметить, что при одном и том же результате измерения можно обеспечить любую достоверность измерительной информации. Следовательно, с точки зрения метрологии достоверность не относится к числу показателей качества результата измерения. Она рассчитывается апостериори, задается в виде основного требования к качеству измерительной информации. Достоверность измерительной информации — главное условие единства измерений.

А получение решений, сформулированных в виде правил, пригодных к практическому применению, чрезвычайно важно, так как данные, полученные в результате измерений, используются при проведении дальнейших расчетов и вычислений. Особенно это актуально при оценке залогового имущества, когда стоимость залога в значительной степени определяет сумму предоставляемых кредитной организацией заемных средств. Здесь необходимо помнить, что результаты расчетов стоимости, получаемые путем формальных математических преобразований, не являются абсолютно достоверными, а требуют указания вероятности, с которой могут принимать те или иные значения.

Перед кредитным учреждением открыты три основные пути проведения оценки залогового имущества:

1) принимать предоставляемые заемщиками отчеты независимых оценщиков. Оценка осуществляется за счет заемщика/залогодателя;

2) принимать отчеты независимых оценщиков, предварительно отобранных для сотрудничества с кредитной организацией (т.н. механизм «партнерства» или «аккредитации»). Оценка осуществляется за счет заемщика/залогодателя, но под контролем банка;

3) проводить оценку внутренними оценщиками кредитной организации. Оценка проводится за счет кредитной организации.

Возможны и иные формы организации оценки. Это может быть оценка, выполненная независимым оценщиком за счет банка. Это может быть экспертное заключение или экспертиза аккредитованного оценщика отчета независимого оценщика, предоставленного заемщиком, и т.д. Следует отметить, что идея выполнения оценки за счет заемщика/залогодателя популярна в банковском сообществе. Но в текущий момент времени есть все основания полагать, что это не может квалифицироваться как конкурентное преимущество кредитной организации.

Представляется справедливым выбор: либо банк соглашается принять отчет независимого оценщика при условии его экспертизы внутренним оценщиком банка (бесплатно для заемщика), либо заемщик соглашается на оценку актива внутренним оценщиком банка. В последнем случае заемщик также не несет расходов по оценке. По нашему мнению, в борьбе за качественного заемщика это не является лишним.

При этом допускается существенная методическая ошибка, заключающаяся в том, что при проведении оценки в отличие от измерений физических величин, где участвует мать-природа, что позволяет (с некоторыми допущениями) не исключать нормальность плотности распределения вероятности результата измерений, выбор исходных данных осуществляет тот же субъект оценочной деятельности, который формирует результат (оценщик). Трудно предположить непредвзятость выбора исходных данных при мотивированном желании получить заранее задуманный результат.

Вполне резонным может быть следующий вопрос: а у внутреннего оценщика иная ситуация? Он не может быть настроен получить (опустим обсуждение мотивов) иной результат?

В такой ситуации представляется полезным исключить субъекта оценочной деятельности при формировании выборки исходных данных.

Мы видим следующее решение: принять гипотезу равномерной плотности вероятности исходных данных и провести фильтрацию исходных данных с целью исключения выпадающих значений. В завершение предлагается для проведения дальнейших вычислений использовать медиану (середину интервала).

Принятие гипотезы равномерности плотности распределения представляется честным по двум основаниям:

— если никакой дополнительной информации о величине (кроме предполагаемого диапазона) нет, то нет и оснований считать те или иные значения более вероятными;

— исключается влияние субъекта оценочной деятельности на результат посредством тенденциозного выбора исходных данных.

При фильтрации полученных результатов следует помнить о том, что в большинстве руководств по применению статистических методов в экспериментальных исследованиях (включая оценку) критерий фильтрации данных выборки основан на предпосылке нормальности распределения данных в анализируемой совокупности. Таким образом, он не годится при принятии гипотезы о равномерности плотности вероятности.

Правда, в одной из ранних работ Р.М. Хвастунова присутствует критерий фильтрации при принятии гипотезы о равномерной плотности распределения.



Комментарии

Добавить комментарий

Онлайн новости
Новости биржи и FOREX
Рубрикатор
Мы в твиттере