Защита прав инвестора
Отношения между лицами, вкладывающими имущество в виде инвестиций (инвесторами) и привлекаемыми для осуществления проекта (заказчиками) регулируются инвестиционным договором.
Стороны инвестиционного договора
Инвесторами могут быть государство, муниципальные образования, юридические лица и граждане.
Заказчики реализуют инвестиционные проекты и передают построенные объекты инвесторам.
Инвестиционный договор определяет обязательства заказчика вложить полученные инвестиции от инвесторов в строительство объекта, который после окончания строительных работ будет передан инвестору, а также обязательства инвестора по передаче инвестиций заказчику и оплате его услуг.
В зависимости от правосубъектности имеются отличия в защите прав инвесторов, которые связаны с целями инвестирования.
Инвестирование для предпринимательских целей
Если инвестирование осуществлялось для предпринимательских целей, то защита прав инвестора, как стороны договора, осуществляется на общих принципах защиты. И здесь в качестве главной гарантии прав выступает юридически грамотный договор. При заключении договора следует применять нормы гражданского законодательства об обязательстве и договоре с учетом следующего:
— В договоре необходимо подробно конкретизировать строящийся объект (адрес, размеры, местонахождение, этажность и этаж и другие).
— На стадии заключения договора следует проверять правомочность заказчика, в том числе его права на объект. Это принципиально важно при заключении договора цессии, когда права на объект уступаются двум и более лицам. Следует отслеживать всю цепочку заключенных договоров и проверять по ним правомочность прав на объект при отчуждении. В таких случаях у заказчика целесообразно запросить данные внутренней учетной регистрации заключенных договоров на строительство объектов, сведения о правообладателях на объект. На момент регистрации объекта заказчик всегда имеет полную картину о правах на объект.
— Необходимо убедиться, что в договор заказчик не включил неправомерный запрет цессии.
— Защита прав инвестора может быть обеспечена страховкой титула владельца объекта, которую можно оформить в страховой компании.
— Обязательно необходимо убедиться в наличии у заказчика прав на землю и разрешения на строительство объекта, а также проверить его финансовое состояние. Все проверенные документы лучше оформить в качестве приложений к договору.
— Важно, чтобы в договоре были указаны конкретный срок окончания строительства и дата ввода построенного объекта в эксплуатацию.
— Защищают права инвестора от нарушения сроков выполнения договора страхование финансовых рисков при строительстве и включение в договор пунктов о выплате неустойки в оговоренном размере и процентов, определенных статьей 395 Гражданского Кодекса РФ.
Инвестирование для личных нужд
Если же инвестирование не связано с получением прибыли, а осуществлялось в личных целях инвестора, то в практике защиты имеется проблема применения законодательных актов о защите прав потребителей.
По инвестиционному договору инвестор обладает всеми признаками потребителя. В то же время, заказчик – признаками исполнителя.
Именно по этой причине при рассмотрении исков инвесторов суды применяют нормы законодательства о защите прав потребителей, позволяющие инвестору взыскивать с заказчиков неустойку и компенсировать моральный вред.
Включение заказчиком в договор цессии условий, исключающих возможность применения инвестором штрафных санкций за нарушение условий инвестиционного договора, противозаконно и делает эти условия ничтожными. Инвесторы-потребители в качестве гарантии защиты их прав освобождены от уплаты госпошлины при направлении судебных исков.
При заключении инвестиционного договора целесообразно проводить независимую юридическую экспертизу договора, которая позволит избежать спорных ситуаций с заказчиком в ходе исполнения договора.