Jump to content






Sign in to follow this  
linred

Инвестиции в паевые фонды недвижимости: доступная альтернатива

Recommended Posts

Рынок инвестиций, как и любой другой, не стоит на месте. Если ещё два-три года назад ПИФы недвижимости только развивались и считались своеобразной экзотикой среди инвестиционных инструментов, то теперь они постепенно становятся реальной альтернативой фондам акций и облигаций. Объяснение этому факту лежит на поверхности. Фондовый рынок даже при долгом и стабильном росте время от времени переживает периоды коррекций и даже падений. Недвижимость же, является гораздо более устойчивым к рыночным колебаниям инструментом. С течением времени инвесторы пришли к этому несложному выводу и всё охотнее вкладывают свои финансы именно в недвижимость, а управляющие компании открывают всё новые и новые фонды, привлекая в них не только крупных, но и мелких частных инвесторов, для реализации долгосрочных проектов.</span>

 

Так что же это такое?

Как и любой другой паевой инвестиционный фонд, ПИФ недвижимости представляет собой своеобразный котёл, в который вкладываются деньги многих пайщиков, а этими деньгами уже руководит управляющая компания, которая вкладывает их в готовую недвижимость или в строительство новой. Таким образом, ПИФ недвижимости приносит доход за счёт роста цен на жилье или из разницы между затратами на строительство и ценой на готовое здание или сооружение. Кроме того, управляющие компании практикуют и сдачу в аренду приобретенной недвижимости, что добавляет еще один источник дохода. Все ПИФы недвижимости – закрытые. Это означает, что управляющая компания продаёт паи такого фонда только тогда, когда он формируется (этот процесс может длиться от нескольких дней до нескольких месяцев), а выкупает их только после завершения его работы. Срок работы фонда определяется в его правилах и может составлять от 2-3 лет до 15.

 

История появления в России

Звездный час ПИФов недвижимости в России пробил в 2006 году, когда на рынок вышли сразу 85 таких инвестиционных фондов. Цифра весьма впечатляющая, если учесть, что общее число “новичков” в том году составило 252 фонда, т.е. треть появившихся тогда фондов составили именно фонды недвижимости!

Почему же это произошло? По словам специалистов, сказалось сразу несколько факторов - прежде всего то, что в 2006 году был зафиксирован значительный рост цен на квадратные метры. Тогда средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве повысилась более чем вдвое - с 1,8 тыс. до 4,1 тыс. долларов. Стоит ли удивляться, что инвесторы стали проявлять немалый интерес к ПИФам недвижимости. Хотя объяснять прорыв фондов недвижимости только ростом цен неправильно. Первые ЗПИФН, появившиеся около трёх лет назад, казались инвесторам чем-то неясным и непонятным, и те делали выбор в пользу более известных инвестиционных инструментов в виде фондов акций и облигаций. Но не только это мешало развитию ЗПИФН. Бытовало убеждение, что они создаются только для “избранных”, т.е. крупных клиентов, стремящихся не столько извлечь доход, сколько минимизировать налогообложение. И, как следствие, ПИФы недвижимости воспринимались, с одной стороны, как весьма и весьма рискованные, а с другой – как “страшно далекие от народа” финансовые инструменты. Чтобы переломить это устоявшееся мнение понадобилось время (около двух лет). Но всё течёт, всё меняется.

 

Откуда появился горячий интерес к рознице?

Сейчас наблюдается явный интерес ПИФов недвижимости к розничным клиентам. Действительно, частные инвесторы всерьёз заинтересованы вложениями в недвижимость, понимая, что это очень действенный инвестиционный инструмент, приносящий стабильную, относительно высокую доходность. Но очень серьёзным ограничением является высокая первоначальная сумма инвестиций. Управляющие компании заинтересованы в создании ЗПИФН, поскольку многие застройщики, собственники недвижимости, да и сами инвесторы постепенно осознают преимущества таких инвестиций в виде отсрочки налогообложения, возможности привлечения капитала помимо банковских кредитов и т.д. Этот взаимный интерес частных инвесторов и управляющих компаний и приводит к созданию розничных ПИФов недвижимости. Рост интереса управляющих компаний к деньгам розничных клиентов привел к снижению порога вхождения в ПИФы недвижимости. Паи недавно сформированных или ещё формирующихся ЗПИФН стоят не миллион рублей, как год-два назад, а вполне доступные частному инвестору 10-50 тысяч.

Большой соблазн

За прошлый год несколько ПИФов недвижимости увеличили деньги пайщиков вдесятеро и даже больше. А пайщики самого удачливого такого фонда заработали 1774%. Такая информация содержится в докладе Ассоциации защиты информационных прав инвесторов. Там же приводится средняя доходность ПИФов недвижимости. По итогам 2007 года фонды этого типа принесли своим пайщикам в среднем около 60%. Это ощутимо выше средней доходности ПИФов других типов. Так, например, интервальные ПИФы акций принесли в прошлом году в среднем 14,98%, открытые ПИФы акций - 8,65%, а индексные – 9,68%. У остальных типов фондов средний результат еще ниже.

 

Участники и пайщики

Основными участниками ЗПИФН являются управляющая компания, аудитор, риэлтерская компания, регистратор, специализированный депозитарий, оценщик и, наконец, пайщик. Пайщиком фонда может стать любое юридическое или физическое лицо. Для создания ЗПИФН достаточно и одного пайщика, который в таком случае будет владеть всеми паями этого фонда.

 

Типы ЗПИФН

Общепринятой классификации паевых фондов недвижимости нет, но их можно условно выделить в основные группы. В профессиональной среде ПИФы недвижимости обычно подразделяют на три категории: рентные, девелоперские и строительные.

Рентные фонды создаются для совместного управления имуществом и получения дохода от сдачи его в аренду. Разница же между девелоперскими и строительными фондами заключается в выбранных для сотрудничества компаниях. Управляющая компания работает либо с девелоперской, либо со строительной компанией соответственно, а за счет средств, аккумулированных в фонде, финансирует строительство объектов недвижимости.

 

Способы входа в ЗПИФН

Проще всего войти в ЗПИФН при его формировании. Как правило, управляющие компании не делают широкую рекламу фонду недвижимости в момент его формирования, поэтому придется внимательно следить за открытием периода формирования новых фондов.

Стать пайщиком можно и через биржу. Этот способ является приятным исключением из уже известного нам правила, что пай ЗПИФН можно купить при его формировании. Как это сделать? По своей сути любой пай имеет много общего с акциями и облигациями, и при наличии спроса на него владелец такого пая может выгодно его продать. Мы же, если хотим стать пайщиком именно через фондовую биржу, заключаем договор с брокерской компанией, которая, в свою очередь, по нашему заданию совершает сделку.

Можно купить пай и на внебиржевом рынке. Это можно сделать через управляющую компанию, поддерживающую вторичный рынок паев своих ЗПИФН. Если прийти в офис такой УК, то там помогут совершить такую покупку не только в период формирования фонда, но и практически в любое время. Правда, пока таких компаний и фондов не так уж много.

 

Преимущества и недостатки

К преимуществам в первую очередь следует отнести сравнительно низкий порог вхождения в фонд, если соотнести минимальные для инвестирования суммы с покупкой отдельного недвижимого объекта. Кроме того, паи ЗПИФН обладают большей ликвидностью при их покупке или продаже, чем при владении недвижимостью напрямую, ведь существует возможность биржевого и внебиржевого обращения паев. Отсрочка налогообложения до момента погашения паев, надежность инвестиций в рынок недвижимости по сравнению с фондовым рынком, стабильность и предсказуемость получаемой по ним доходности, возможность пайщика контролировать деятельность фонда и управляющей компании посредством участия в общем собрании – все это тоже относится к несомненным преимуществам ПИФов недвижимости. Пайщик ЗПИФН становится одним из долевых собственников, имеющих право на долю в имуществе, составляющем фонд, что свидетельствует о высокой юридической защищенности интересов инвестора при инвестировании денежных средств в фонд.

Есть у ЗПИФН и недостатки. В первую очередь следует отметить, что доходность этих фондов считается весьма стабильной и предсказуемой, но относительно меньшей по сравнению с фондами финансовых инструментов (хотя и не всегда, поскольку данные за прошлый год говорят об обратном). Невозможность контролировать реализацию проектов, а также сроки и условия "выхода" из проектов тоже является существенным недостатком. Можно отметить также меньшую ликвидность по сравнению с фондами акций и облигаций, ведь погашение паев происходит только после завершения работы фонда, то есть через 3-15 лет. Впрочем, решением этой проблемы является использование паёв на фондовой бирже.

 

Такие подвижные недвижимые ПИФы

Подводим некоторые итоги. ПИФы недвижимости и частные инвесторы, как уже было сказано, испытывают друг к другу обоюдный интерес. Для частных лиц ПИФ недвижимости выступает в качестве доступного инструмента вложения в недвижимость. Поэтому сейчас ЗПИФНы позволяют всем желающим получать доход на фоне прогнозируемого роста цен на недвижимость. Хотя бурный рост цен темпами 2005-2006 годов представляется сейчас маловероятным, но по прогнозам специалистов стоимость недвижимости в Москве в 2008 году продолжит расти умеренными темпами порядка 1-2% в месяц. При этом риски инвесторов в недвижимость значительно снижаются, так как рынок недвижимости в меньшей степени подвержен колебаниям, чем фондовый.

 

Матвеев Александр

Внимание! Все права на данный материал принадлежат сайту Investtalk.ru. Копирование материала разрешено с обязательным указанием гиперссылки на http://investtalk.ru

Share this post


Link to post
Share on other sites

Please sign in to comment

You will be able to leave a comment after signing in



Sign In Now
Sign in to follow this  

Добро пожаловать на форум investtalk.ru!

Наша электронная площадка создана и работает для тех, кто ищет выгодные направления для инвестиций и преумножения капитала. Пользователи могут свободно делиться своим мнением, опытом, оценивать ситуацию в стране и в различных областях российской и мировой экономики. Мы ожидаем, что все обсуждения будут проводиться в уважительной форме, это поможет узнать мнение других инвесторов по различным вопросам и найти инвестиции в любой интересный проект. Продолжить читать
×
×
  • Create New...