Инвестиции в недвижимость — спокойный сон инвестора | Investtalk.ru

Инвестиции в недвижимость — спокойный сон инвестора

Инвестиции в недвижимость КиеваВложение в недвижимость — залог спокойного сна

Еще недавно ни у кого не было сомнений, что самым выгодным вложением свободных средств является покупка недвижимости. Цены на жилье росли столь стремительно, что доходы от подобных инвестиций превосходили все ожидания. Теперь ситуация изменилась. Стоимость жилья почти не увеличивается, да и считать ликвидной любую квартиру уже нельзя: покупатели стали разборчивыми. Между тем инфляция постепенно «съедает» сбережения, в какой бы валюте они ни хранились. Проценты по банковским вкладам сейчас тоже не назовешь высокими — такое вложение средств не только не приносит дохода, но и сохранность всей реальной стоимости вклада не гарантирует. Так куда сегодня может выгодно вложить свои средства частный инвестор?
В течение многих лет нас планомерно приучали пользоваться исключительно американской валютой: стремительные темпы инфляции, кризисы, дефолты заставили всех переводить буквально каждую свободную копейку в доллары. Затем на фоне быстрого роста курса евро многие наши соотечественники стали хранить сбережения в европейской валюте. Но сегодня инфляция ощутимо коснулась всех знакомых нашему человеку валют: в какой бы из них ни хранилось «нажитое непосильным трудом», ни сберечь капитал, ни тем более приумножить его уже невозможно.

Ослиные уши вместо денег

«Валюта (а россияне по привычке хранят деньги в долларах и евро) по сути не является способом инвестирования, так как не позволяет сегодня даже сохранить «тело» инвестиций, не говоря о том, чтобы получить еще какой-либо доход, — говорит управляющий директор УК «Конкордия эссет менеджмент» Андрей Прокофьев. — Хранение средств в наличных рублях при существующем уровне инфляции также не может являться ни способом сохранения средств, ни тем более инструментом их прироста».

Некоторые граждане надеются компенсировать инфляционные потери, размещая средства на банковских депозитах. Однако мнение специалистов на этот счет однозначно: банковские ставки не превышают реального уровня инфляции. А. Прокофьев называет ряд факторов, ограничивающих инвестиционную привлекательность банковских вкладов вне зависимости от вида валюты.

— Существует угроза банкротства банка и, соответственно, потери сбережений. Введенная система страхования вкладов гарантирует возврат только строго фиксированной суммы, которая может оказаться меньше той, что была на депозите.

— При досрочном изъятии средств вкладчик теряет практически всю сумму начисленных процентов.

— При удачной экономической конъюнктуре, когда банк получает сверхприбыль, вкладчик вынужден довольствоваться лишь фиксированным процентом.

— Банк не отчитывается перед вкладчиком, куда именно инвестируются его средства. Клиент не может оценить, насколько рискованно банк оперирует его деньгами.

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев также предостерегает потенциальных вкладчиков: «В настоящее время банки платят по вкладам в долларах не более 9-10% годовых. Кроме того, как показывает новейшая история РФ, банки подвержены кризисам и банкротствам (которые мы наблюдали в 1995, 1998, 2004 годах), во время которых вкладчики осаждают офисы кредитных учреждений в надежде получить свои деньги назад. И в худшей ситуации осаждающие могут получить либо, как выразился один нечистоплотный банкир, «от дохлого осла уши», либо 100 тыс. руб. от Агентства по страхованию вкладов».

Подобный риск при полном отсутствии доходности делает размещение средств на банковских счетах попросту бессмысленным. Поэтому тем, кому небезразлична судьба собственных капиталов, приходится искать менее легкие пути их сохранения и приумножения.

Купи-продай квартиру

Еще год назад существенно увеличить свои средства можно было, купив квартиру как на вторичном рынке, так и в новостройке. В первом случае заработать удавалось за счет стремительного увеличения стоимости любого жилья, а во втором сумма прибыли возрастала еще и благодаря тому, что квартира в строящемся доме была значительно дешевле, чем в полностью готовом.

Сегодня купля-продажа жилья уже не приносит таких дивидендов. Цены на вторичном рынке растут столь незначительно, что не всегда успевают «догнать» инфляцию. К тому же, если подсчитать накладные расходы при заключении сделки (оплата услуг риэлтора, стоимость оформления документов), то схема «купил квартиру — перепродал через год» становится и вовсе убыточной. Не слишком отличается и ситуация с покупкой жилья в новостройках. Большинство компаний теперь продают квартиры в строящихся домах по ценам, близким к стоимости готового жилья.

Тем не менее эксперты по-прежнему не советуют отказываться от вложений в недвижимость. По мнению К. Ковалева, недвижимость как объект инвестиций интересна по двум основным причинам: как самый надежный актив из всех имеющихся в наличии на инвестиционном рынке и как один из самых доходных активов.

Однако при этом К. Ковалев отмечает: «Каждый инвестор по-своему определяет риск того или иного актива. И недвижимость можно оценивать по-разному. Кто-то, например, считает подобные вложения весьма рискованными, говорит об их невысокой доходности, низкой ликвидности, неэффективности, зависимости рынка от нефти, политических рисках России, деле ЮКОСа и т. д. и т. п. А для кого-то недвижимость очень и очень доходна, надежна, предсказуема». Мнение же самого К. Ковалева на этот счет однозначно: «Инвестировать в недвижимость имеет смысл всем — и институциональным, и частным инвесторам».

Привлекательным объектом для инвестиций считает недвижимость и А. Прокофьев: «Во-первых, это актив, который не подвержен значительным рыночным изменениям. Ситуацию падения цены на 10% за день, как это бывает на фондовом рынке, на рынке недвижимости представить себе очень сложно. Давайте вспомним 1998 год. За два-три дня индекс РТС упал в 35 раз. Цены же на недвижимость снизились в 1,5 раза. Причем снижение произошло плавно, в течение двух месяцев — вполне достаточный период для того, чтобы инвестор при желании мог реализовать свой актив. Во-вторых, вложения в недвижимость имеют сравнительно низкие риски. Рыночная (не юридическая) угроза «невозврата средств», инвестированных в объект недвижимости, достаточно мала».

Кроме того, А. Прокофьев считает вложения в недвижимость достаточно доходными: «Высокий спрос на рынке, текущий рост цен являются гарантом для инвестора как минимум сохранения «тела» инвестиций. В конце концов недвижимость — крайне прозрачный инструмент. Те же акции, облигации так или иначе отображают финансовое состояние компании-эмитента. Как инвестору оценить эффективность компании? В современных условиях это чрезвычайно сложно. А объект недвижимости максимально доступен внешней оценке, что позволяет сравнительно легко и объективно предсказать его инвестиционную привлекательность».

Наряду со всеми перечисленными плюсами частный инвестор, по мнению А. Прокофьева, при инвестиционной покупке квартиры несет ряд существенных рисков и издержек:

— риск юридической чистоты сделки (насколько права на приобретаемую квартиру легитимны, не признают ли впоследствии приобретенные права на квартиру недействительными);

— маркетинговый риск (насколько приобретаемое жилье в перспективе будет пользоваться спросом, не возникнут ли неожиданные факторы, влияющие на рыночную стоимость приобретаемой недвижимости — например, развернувшаяся рядом стройка и пр.). Для того чтобы застраховать себя от подобных рисков, потребуется оценка, аудит, консультации, что в итоге оборачивается дополнительными расходами, которые оцениваются в 10-15% стоимости приобретаемого жилья.

Специалист отдела маркетинга и PR компании Renaissance Realty Наталия Курашова уточняет, что «доходность инвестиций в новые дома напрямую зависит от успешности проекта. Сейчас покупатель стал более разборчив в приобретении жилья, но число удачных проектов в Москве пока не превышает 20%. Спрос, соответственно, и цены на них будут только расти, в отличие от неудачных проектов, спрос на которые будет уменьшаться».

Таким образом, можно сделать вывод о том, что прямые вложения в недвижимость в принципе могут быть выгодными (хотя и не до такой степени, как раньше), но только при условии выбора действительно ликвидного объекта. Сделать такой выбор частному инвестору по понятным причинам очень и очень непросто.

Риск — дело благородное, но иногда убыточное

Другое дело, если инвестировать средства в объекты недвижимости берутся профессионалы. Воспользоваться их услугами частный вкладчик может, разместив свои средства в паевом инвестиционном фонде (ПИФе) недвижимости. У подобных вложений есть немало существенных плюсов. «Безусловным преимуществом ПИФов недвижимости перед прямым инвестированием является низкий входной порог — пай стоит до $10 тыс. Ясно, что на эти деньги квартиру в инвестиционных целях не купишь, — говорит К. Ковалев. — Так что ЗПИФН является неплохой возможностью для мелких и средних инвесторов вложить деньги в рынок недвижимости, который показывает в последнее время стабильный рост». Еще одно преимущество ПИФов недвижимости — потенциально высокая доходность. Так, по данным Н. Курашовой, крупные и известные фирмы с большим опытом работы в данной области могут демонстрировать доходность до 30% годовых, А. Прокофьев оценивает прибыль от вложений в ЗПИФН на уровне 25-35% годовых.

Помимо достаточно высокой доходности эксперты говорят и о надежности вложений в ЗПИФН. По мнению управляющего директора УК «Конкордия эссет менеджмент», «управляющая компания как квалифицированный инвестор, обладающая необходимыми технологиями, подготовленным персоналом, вкладывает средства в крупные перспективные объекты недвижимости, предварительно осуществляя при этом тщательный проектный и маркетинговый анализ, обеспечивает юридическую защиту инвестиций. Кроме того, ЗПИФН, располагая источниками «длинных» денег, получает от застройщика весьма серьезный дисконт, что физическому лицу, естественно, недоступно».

«За последнее время рынок ЗПИФН вырос не только количественно, но и качественно, — рассказывает А. Прокофьев. — Число зарегистрированных фондов — 51. Объем средств под управлением ЗПИФН сегодня составляет более 10 млрд руб. Кроме достаточно распространенных девелоперских фондов появились рентные, ипотечные фонды. Таким образом, индустрия предлагает финансовый инструмент, максимально адаптированный интересам инвестора — с позиции уровня рисков, диверсификации, доходности. Инвестор всегда голосует рублем. И его доверие к фондам недвижимости (что выражается в росте отрасли) — лучшее подтверждение эффективности данного инструмента».

Но большинство экспертов подчеркивают, что пока ПИФы недвижимости, куда могут вкладывать средства любые частные инвесторы, можно пересчитать по пальцам. Гораздо чаще ПИФы недвижимости создаются под конкретный проект и конкретных игроков, «со стороны» туда попасть практически невозможно. Еще одно ограничение заключается в том, что подавляющее большинство ПИФов — закрытые (т. е. в них можно войти только в момент образования и выйти в момент прекращения деятельности).

На этом возможности вложений в рынок недвижимости на сегодняшний день исчерпываются. Остается рынок ценных бумаг. Но по поводу его доходности мнения специалистов существенно расходятся. Например, А. Прокофьев считает, что «российский фондовый рынок сегодня, безусловно, привлекателен для инвестора, хотя, как развивающийся рынок, пока имеет ряд очевидных ограничений. Изменения цен на акции здесь определяются в большей мере политико-экономической ситуацией в стране, чем показателями деятельности компаний-эмитентов».

По мнению К. Ковалева, «инвестирование в ценные бумаги на фоне процессов ЮКОСа — не самое доходное предприятие. Скорее убыточное — 2004 год это подтвердил. Первую половину 2005 года фондовый рынок также не очень радовал инвесторов. Что будет дальше? Специалисты не могут прогнозировать развитие фондового рынка со стопроцентной уверенностью. Сейчас здесь наблюдается стагнация, что будет дальше — непонятно. Вложение средств в ценные бумаги и ПИФы акций выглядит не самым разумным решением проблемы инвестирования свободных денежных средств».

Начальник отдела персонального обслуживания клиентов группы компаний НОВА Сергей Тюрин считает наиболее доходным, хотя и наиболее рискованным, инструментом инвестирования на фондовом рынке вложения в акции. В одном все специалисты солидарны: непрофессионалу на фондовом рынке делать нечего. «Если клиент не обладает никакими специальными знаниями, то играть на фондовом рынке он не сможет. Более того, практика показывает, что подобные попытки почти всегда оканчиваются провалом», — предупреждает С. Тюрин. По мнению А. Прокофьева, «игра на рынке акций требует от инвестора соответствующей компетенции и серьезного объема времени — этими ресурсами может располагать только профессиональный инвестор».

В качестве перспективного способа приумножения капитала С. Тюрин рекомендует общие фонды банковского управления (ОФБУ): «Они сродни ПИФу, но с большей гибкостью управления. Грубо говоря, клиент приносит свои деньги банку и доверяет куда-то их вложить. Преимущество ОФБУ заключается в том, что набор инструментов, которыми может оперировать управляющий, весьма широк. К примеру, если на рынке ценных бумаг «запахло жареным», то управляющий имеет возможность быстро перевести деньги клиентов в другие инструменты. Чем шире набор инструментов управления, тем потенциально вложения более доходны (или менее убыточны в плохие времена). Правда, все зависит от профессионализма управляющего, так что гарантировать ничего нельзя. Но в прошлом году доходность у ОФБУ была очень неплохая — до 35% годовых. Пока ОФБУ не очень распространены и востребованы, но, с моей точки зрения, это очень неплохой конкурент ПИФам и в дальнейшем они будут активно развиваться».

Так или иначе, необходимо понимать, что инструментов инвестирования, дающих стопроцентную гарантию сохранения средств и получения прибыли, на сегодняшний день не существует. Степень риска тех или иных вложений может быть различна, но в любом случае риск есть. «Клиенту всегда гарантируют возвратность активов, но их рыночная стоимость может и увеличиться, и уменьшиться, — говорит С. Тюрин. — И в ОФБУ, и в ПИФе, и в доверительном управлении нет не только гарантии того, что будет доход, но и того, что не будет убытков, что будет возвращена вся вложенная сумма. Гарантии возврата всех средств и выплаты фиксированного процента есть только на банковских депозитах. Если вы предпочитаете механизмы повышенной доходности, то несете и более высокие риски потерь».

Кроме всего прочего возможность инвестирования в тот или иной инструмент напрямую зависит от суммы, которой располагает вкладчик. Так, по мнению К. Ковалева, «с суммой $10-50 тыс. нужно идти либо в банк, либо в ПИФ (недвижимости, акций, облигаций или смешанный). Осуществить прямые инвестиции в недвижимость с такой суммой нельзя. $100 тыс. уже рассматриваются как «инвестиционный минимум», такие деньги можно вложить в недвижимость, банковские вклады или паи ПИФов, оперирующих на фондовом рынке». В то же время С. Тюрин считает, что «$10 тыс. можно вложить куда угодно, главное — определиться, что вы хотите, единственное — данная сумма не подойдет для классического доверительного управления (планка доверительного управления на фондовом рынке, как правило, начинается со $100 тыс.)».

Вот и получается, что тем, кто ценой неимоверных усилий скопил $10 тыс. и ни при каких условиях не готов этой суммой рисковать, остается только посочувствовать: даже просто уберечь эти деньги от инфляции сегодня почти невозможно. Для тех, у кого намеченные к инвестированию средства не последние, оптимальная стратегия — сделать сразу несколько вложений, воспользовавшись различными инструментами инвестирования. Риск, конечно, все равно останется, но и шансы получить доход не так уж малы. Как говорится, думайте сами, решайте сами.

Елена Мамонова

Газета М2



Комментарии

Добавить комментарий

  • 07.05.2010 в 17:33
    admin
Онлайн новости
Новости биржи и FOREX
Рубрикатор
Мы Вконтакте
Мы в твиттере