Jump to content
Sign in to follow this  
Goblin1917

Надвигается кризис загородной недвижки

Recommended Posts

Рынку загородной недвижимости угрожает масштабный кризис

 

В настоящее время более половины сделок на рынке загородной недвижимости связаны с приобретением участков с минимальным набором девелоперских услуг. При этом инвестиции в конечный продукт почти полностью отсутствуют. Граждане все чаще предпочитают покупать участки без подряда и практически полностью игнорируют проекты, где предлагаются готовые дома под чистовую отделку. По мнению специалистов Vesco Group, дальнейшее усугубление диспропорции спроса-предложения приведет к масштабному кризису в начале следующего весенне-летнего сезона.

 

За последний год на первичном рынке организованных коттеджных поселков Московской области было реализовано более 8 500 участков без подряда (для сравнения: общий объем продаж участков, коттеджей, апартаментов и таунхаусов в 2007 году составил 9 500, в 2008 - 9 000 единиц). Особенность рынка участков без подряда заключается в том, что не весь объем предложения попадает в сегмент организованных коттеджных поселков - у ряда земельных наделов нет необходимых атрибутов - названия, сайта, продвижения проекта. Эти проекты выделает лишь щит на территории с указанием контактного телефона владельца - зачастую частного лица или компании с непрофильным бизнесом.

 

Таким образом, годовой объем продаж в сегменте земельных участков переваливает за 10 000 единиц (8 500 единиц в организованных проектах), что составляет около 80 % (68% для организованного рынка) от всего первичного рынка.

 

post-3946-1275646532_thumb.jpg

 

 

Эксперты сообщили, что, приобретая земельный участок сегодня, новый собственник должен быть готов к неограниченно длительной (как минимум до 2-3 лет) стройке на других участках (сопровождающейся строительным шумом, проездом строительной техники, разбивкой дорог и общестроительной пылью), к неоднократной смене собственников на приобретенных с инвестиционной целью участках (это затягивает сроки строительства домовладения, ведет к еще большей социальной неоднородности среды обитания, сложности функционирования и принятия единого решения созданного собственниками некоммерческого партнерства).

 

Теперь только 43% сделок можно считать, собственно, сделками купли-продажи полноценного объекта недвижимости. Остальные 57% сделок - это случаи передачи «чистого поля» (англ.термин «гринфилд», в данном случае, вполне уместен) для дальнейшего девелопмента розничному покупателю. При этом обязательства продавца могут ограничиваться выделением участка в натуре с выдачей отдельного свидетельства и прокладкой временной дороги до будущего поселка.

 

«Ограждение будущего поселка и предоставление гарантий по техусловиям на электричество можно считать уже верхом благородства со стороны лэндлорда, - говорит Генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев. - Скоро рынок получит десятки тысяч девелоперов с участками в статусе «гринфилд», которые вынуждены будут объединяться для организации финансирования своих мини-проектов. Хорошо, если обещания техусловий по коммуникациям не окажутся фикцией, иначе придется вводить термин «обманутые загородники».

 

Ранее специалисты Агентства Недвижимости DOKI предупреждали, что Подмосковье может захлестнуть волна обманутых дачников. В частности, по словам представителей агентства, покупатели дешевой земли без подряда могут оказаться вынужденными сами заниматься подведением коммуникаций и облагораживанием поселка вместо застройщика. При этом, скорее всего, самостоятельное подведение необходимых коммуникаций и получение соответствующих разрешений окажется не под силу и не по карману незадачливым покупателям. В итоге, покупатели участков без подряда могут стать не владельцами загородных домов, а собственниками «голой» земли. По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», такая опасность действительно есть, хотя она и не столь трагична, как в случае с обманутыми дольщиками.

 

Согласно расчетам агентства DOKI, общая себестоимость сотки земли в Подмосковье с учетом подведения всех необходимых коммуникаций составляет не менее 250 тысяч рублей при нулевой марже девелопера. Так только себестоимость подведения коммуникаций к участку составляет не менее 200 тыс. рублей за 1 сотку, а стоимость земли - не менее 50 тыс. рублей за 1 сотку. При этом, более 70% предложения всех участков без подряда в радиусе 50 км от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД) стоят менее 200 тыс. рублей за 1 сотку.

 

На фоне этих расчетов становится вполне очевидна первая опасность, подстерегающая покупателей участков земли без подряда. Продавцу просто не выгодно потом подводить коммуникации, даже если это обязательство содержится в договоре купли продажи, а чаще просто на словах. И даже если потом попытаться привлечь девелопера, не выполнившего свои обязательства, к суду, то как показала практика обманутых дольщиков, никаких финансовых результатов от этого добиться не получится. Скорее всего, денег на счетах данной компании уже не окажется.

Share this post


Link to post
Share on other sites

А я ж говорил!!! Я веть предупреждал!! А до меня еще мовчан говорил об этом в том интервью.., правда в несколько другом ключе...

 

Я чуть ранее создавал темку касаемо ликвидности коттеджных поселков.. Смысл в том что отстроено огромнейшее колличество загородной недвиги в ценовом диапазоне 8-15 млн. Вот и кто все это будет покупать по этим ценам а? А построено ее не просто много а оооочень много! <_<

Share this post


Link to post
Share on other sites

Я полагаю что дома в коттеджных поселках стоимостью от 7-10 млн. более-менее ликвидны, так как такая цена сравнима со стоимостью квартиры в Москве. Покупателями могут быть те, кого не пугают транспортные проблемы города. Не для кого не секрет, что по некоторым направлениям утренние пробки достигли критической массы и даже такая ценовая "доступность" домов в коттеджных поселках может быть омрачена надвигающимся транспортным коллапсом.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Снижение спроса на готовые коттеджи может быть связано также с качеством. Когда строят на продажу недобросовестные дельцы, то у них на уме только прибыль. Они экономят на материалах, на качестве работ, нанимая низкоквалифицированных строителей. У таких домов потом в ходе эксплуатации выявляется куча недостатков. Это и плохая теплоизоляция и трещины в стенах, а то и в фундаменте и многое другое. В этой сфере нужно наводить порядок, чтобы дома на продажу строили не все, кто пожелают, а только строительные фирмы. Но опять же не те, которые могут понастроить, потом ликвидироваться и открыться под другим названием.

Share this post


Link to post
Share on other sites
1 час назад, Павлик сказал:

Снижение спроса на готовые коттеджи может быть связано также с качеством.

А вот в Болгарии пошёл как рост спроса на котеджное строительство.
Думаю, это прежде всего связано, что покупатель стал более разборчив. Квартиры в коплексах, всякие апартаменты и студии приелись. Традиционные болгарские дома не всех иностранцев устраивают, у них своё понимание, какой должен быть дом.  Котеджный посёлок, дом, или танхаус, уже нечто другое.

Share this post


Link to post
Share on other sites
23 часа назад, mik15 сказал:

А вот в Болгарии пошёл как рост спроса на котеджное строительство.
Думаю, это прежде всего связано, что покупатель стал более разборчив. Квартиры в коплексах, всякие апартаменты и студии приелись. Традиционные болгарские дома не всех иностранцев устраивают, у них своё понимание, какой должен быть дом.  Котеджный посёлок, дом, или танхаус, уже нечто другое.

Смотрел недавно передачу про недвижимость в разных странах, там было и про Болгарию и как раз показали традиционный болгарский дом. Так и сказали, что для иностранцев он не совсем подходит. А вот коттедж, дом или таунхаус самое то, но как выше написал, важно качество. В Болгарии, как с качеством обстоит, есть ли серьёзный контроль, часто ли разваливаются дома?  

Вчера вечером смотрел видео, как собственник решил пристрой сделать, заказал проект, нанял прораба и в итоге у него дом развалился, не подлежит восстановлению. С нанятого прораба говорит взять нечего и тот валит на застройщика, а застройщика нет уже, обанкротился. Причина основная разрушения была в фундаменте. 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites
В 12.01.2019 в 10:36, Павлик сказал:

В Болгарии, как с качеством обстоит, есть ли серьёзный контроль, часто ли разваливаются дома?  

Ну, господин Павлик, повеселили))), подняли настроение))). Как это дома могут разваливаться?
Нет, ну старый если очень, никто не живёт давно, крыша рухнула. Этого хватает. Но что бы просто дом развалился, это же из серии анекдотов.

Share this post


Link to post
Share on other sites
10 часов назад, mik15 сказал:

Ну, господин Павлик, повеселили))), подняли настроение))). Как это дома могут разваливаться?
Нет, ну старый если очень, никто не живёт давно, крыша рухнула. Этого хватает. Но что бы просто дом развалился, это же из серии анекдотов.

Бывает, что дома разваливаются во время строительства из-за ошибок, сделанных в фундаменте или в несущих конструкциях. В том видео, о котором я выше написал, проблема была в фундаменте. Сделан был фундамент из блоков ФБС с нарушением технологии. В итоге, когда вырыли котлован впритык к дому и обнажили фундамент в дождливую погоду, то блоки стали двигаться и рухнула несущая стена. Плиты перекрытия повисли в воздухе, другие стены дали трещину. То есть, если бы не обнажали фундамент, то этот дом ещё стоял бы, может даже очень долго. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Не знаю, как с ценами на покупку загородной недвижимости, но вот арендная плата значительно выросла во время пандемии коронавируса. Сам хотел в будущем в перспективе нескольких лет переехать в частный дом. Во время самоизоляции в МКД почти всё время сидишь в квартире, а проживая в частном доме можно выйти во двор подышать свежим воздухом и не только. В МКД при выходе из квартиры неизбежны контакты с соседями в подъезде. Лифт, ручки дверей в подъезде таят в себе опасность. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Restore formatting

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

Sign in to follow this  

Добро пожаловать на форум investtalk.ru!

Наша электронная площадка создана и работает для тех, кто ищет выгодные направления для инвестиций и преумножения капитала. Пользователи могут свободно делиться своим мнением, опытом, оценивать ситуацию в стране и в различных областях российской и мировой экономики. Мы ожидаем, что все обсуждения будут проводиться в уважительной форме, это поможет узнать мнение других инвесторов по различным вопросам и найти инвестиции в любой интересный проект. Продолжить читать
×
×
  • Create New...